부동산 실무자를 위한 부동산공법 무작정 따라하기

 

 

 

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부동산 실무자를 위한 부동산공법 무작정 따라하기

글, 사진/ 천재영·바빌론 (www.babylonbiz.com)

 

 

 

 

 

 

부동산의 수익성은 토지를 어떻게 이용하느냐에 따라서 달라지므로 가치평가를 하기

위해서는 통상의 이용방법으로 토지의 수익성을 최대화하는 방법을 전제로 평가해야 한다.

 

 

이것이 부동산의 최유효 이용이며 부동산 가치평가를 하기 위해서 선행되어야 할 작업이다.

 

부동산의 최유효 이용방안을 도출하기 위해서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법,

농지법, 산지관리법 등 부동산 관련 공법을 이해하고 제한상태를 분석해야만 한다.

 

보이지 않는 권리가 토지의 가치를 결정한다

 

토지에는 보이는 권리와 보이지 않는 권리가 있다

 

토지의 가격은 토지의 활용도, 즉 그 토지로부터 창출되는 부가가치에 의해 가격이 결정된다.

 

그래서 어떤 이유로 토지에 고층 아파트 허가가 나기도 하고 반대로 왜 구멍가게 하나 할 수 없는지에 대한 근본 원리의 이해가 매우 중요하다.

 

 

 

 

토지를 살 때는 등기부상의 권리관계도 중요하지만 숨어 있는

'보이지 않는 권리'도 반드시 확인해야 한다.

 

보이지 않는 권리란 공법상의 각종 규제사항으로, 규제내용에 따라서

토지에 주택이나 상가를 지을 수 있기도 하고, 일체의 건축행위가 금지되어 농사만 지을 수 있는

경우도 있다.

 

 

땅을 제대로 알고 투자하려면 부동산에 관련된 공법 분석은 기본이다.

 

특히 초보자가 부동산에 관련된 공법을 분석하려면 가장 먼저 해당 토지에 대한 공부 분석

방법부터 배워야 한다.

 

 

공법상의 제한상태나 토지의 지목, 면적, 형태, 경계 등을 정확하게 파악하기 위해서는

등기부 등본 이외에도 토지이용 계획확인서, 토지대장, 지적도 등을 확인해야 한다.

 

 

투자 실패를 방지하는 필수 확인 서류 4가지

 

1. 등기부 등본 : 토지의 소유권 및 기타 권리관계

2. 토지이용 계획확인서: 토지에 대한 각종 공법적 규제사항

3. 토지대장(임야대장): 토지의 지목, 면적, 개별공시지가

4. 지적도(임야도): 토지의 경계 및 형태

 

주택의 종류

 

단독주택 -

[단독주택],[다중주택],[다가구주택],[공관] -> 호수별로 소유권이 구분되어 있지 않음.

 

공동주택 -

[다세대주택],[연립주택],[아파트] -> 호수별로 소유권이 구분되어 있음

 

도시관리계획을 알려면 국토계획체계부터 알아야 한다

 

도시의 장기적 발전 방향에 대한 계획을 '도시기본계획'이라고 하며,