20대 은퇴하기 바빌론부자연구소

내가 경험한 바로는 법을 잘 아는 사람보다,

부자가 되겠다는 절박함에 미쳐 있는 사람들이 오히려 부자가 된다.

『평범했던 그들의 특별한 경매투자 비밀 경매 부자들』- 고준석 지음

1. 경매 부자들은 가격이 올라갈 때 Yes!를 외친다.

2. 경매 부자들은 미래가치를 먼저 따진다.

3. 경매 부자들은 초심을 잃지 않는다.

4. 경매 부자들은 경제성의 원칙을 따진다.

5. 경매 부자들은 현장에서 답을 구한다.

6. 경매 부자들은 겉만 보고 판단하지 않는다.

7. 경매 부자들은 배수진을 치고 경매에 임한다.

8. 경매 부자들은 선택과 집중의 달인이다.

9. 경매 부자들은 한 방을 노리지 않는다.

10. 경매 부자들은 길 없는 땅에 길을 만든다.

“경매 부자들이 처음부터 많은 자금을 가지고 경매에 도전한 경우는 많지 않다. 그들은 입찰에 참가하기 전에 빈틈이 생기지 않게 노력한다. 낙찰에 성공하고도 잔금을 구하지 못해 허둥대지 않도록 사전에 예상 입찰가격을 정하고 그에 맞게 자금계획을 철저히 세운다. 또한 금융비용을 줄이기 위해 저축은행이나 사채 등을 이용하지 않고 시중은행(주거래 은행)을 이용한다.”

경매 고수들은 유치권이 있는 물건을 보고 또 본다. 유찰이 잦은 물건은 더 유심히 살펴본다. 아무리 물건이 먼 곳에 있어도 현장을 여러 차례 오가며 미래가치를 판단한다. 그들은 유치권이 있는 물건이 오히려 높은 수익을 안겨 줄 수도 있다는 사실을 잘 알고 있다.

그러나 경매 하수들은 유치권이 있다는 이유로 현장은 방문해보지도 않는다. 대체로 유치권이 있으면 경매대출을 절대로 받을 수 없다고 여기는 사람들이 많은데, 대출금 한도에서 유치권을 공제하면 얼마든지 대출을 받을 수 있다.

경매 고수들은 대출을 받는 데도 고수다.

한두 군데 은행에서 거절당해도 또 다른 은행을 찾아다닌다. 그러나 경매 하수들은 일단 거절당하면 은행을 떠나 사채시장으로 발길을 돌린다.

첫째, 자신의 신용도를 관리하라.

신용도를 관리하기 위해서는 신용카드 대금납부 연체는 금물이다.

현금서비스도 받지 않는 게 좋다. 혹시 다른 금융기관에 대출을 받은 적이 있는지, 이자를 연체시키지는 않았는지 꼼꼼하게 체크한다.

둘째, 금리가 낮은 금융기관을 선택하라.

경매대출의 경우 변동금리와 고정금리를 선택할 수 있는데, 경매부자들은 금리가 하락할 때는 변동금리를, 금리가 상승할 때는 고정금리를 선호한다.

셋째, 먼저 담보비율을 따져라.

경매대출 한도는 담보비율로 정해진다.

넷째, 경매대출에 조건이 붙는지를 확인하라.

경매부자들은 특별한 조건이 붙어 있는 경매대출에는 일체 눈길을 주지 않는다. 따라서 경매대출을 받는 데만 신경 쓸 게 아니라, 대출부터 상환까지 거쳐야 하는 모든 조건을 하나하나 따져봐야 한다.

다섯째, 권리분석의 벽을 넘어라.

권리분석은 부동산을 낙찰 받을 때만 쓰이는 것이 아니다. 경매대출을 받을 때도 필요하다.

경매 고수들은 매매시세 대비 얼마나 싸게 매수했느냐를 중요하게 여긴다.

경매 하수는 법원감정가격 대비 얼마나 저렴하게 매수했느냐에 방점을 찍는다.

명심하라. 경매 부자가 되고 싶다면 부동산 가격이 오를 때 경매에 나서야 한다.

일반적으로 유찰이 잦은 경매물건은 대항력이 있는 임차인이 있거나 등기부에 드러나지 않은 권리가 숨어 있기 마련이다. 특히 상가건물은 유치권 때문에 기피물건이 되는 경우가 많다. 이는 가격을 떨어뜨리는 주원인이다. 경매 부자들은 이런 경매에 앞서 눈에 보이지 않는 비용까지 감안해 경제성을 따져야 한다. 예를 들어 유치권 부담금액, 명도소송 비용, 필요한 시간, 인력 등이 그것이다. 유치권 해결이 장기화되면 임대수익 감소에 따른 기회손실도 비용에 포함해야 한다. 그러나 유치권이 있다고 해서 반드시 법에서 인정되는 것은 아니다. 만일 법에서 인정되지 않는다면 매수인의 자본수익은 급상승한다. 따라서 유치권을 당연한 손해로 생각할 필요는 없다.

반드시 현장을 방문해 현황평가서의 내용과 실제 부동산이 일치하는지 확인해야 한다.

현장을 방문하면 가장 먼저 땅의 모양을 확인해야 한다. 지적도에 나타난 대로 도로가 있는지, 경계표시는 확실한지 분명하게 대조해봐야 한다. 그리고 땅의 경사도가 15도 이상이거나, 심어져 있는 나무들의 수령이 30년 이상 된 임야는 피해야 한다. 경사도가 심하면 인허가를 받기가 힘들 뿐만 아니라, 공사비가 많이 들어가기 때문이다. 또한 나무의 수령이 오래될수록 형질변경허가를 받기가 힘들다.

우리나라는 땅을 크게 4가지 용도로 나누어 관리하고 있다.

도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역이 그것이다. 이중에서 관리지역은 어느 정도 개발가능성이 있는 곳이다. 도시보다 상대적으로 땅값이 저렴하기 때문에 투자자들의 관심이 많다. 관리지역은 다시 토지의 성질과 적성을 감안해 계획관리, 생산관리, 보전관리지역의 3개 지역으로 세분화된다. 계획관리지역은 체계적으로 개발을 계획하는 곳을 말하며, 생산관리지역은 농업을 비롯해 임업과 어업 등 농수산물의 생산활동에 대한 지원을 염두에 둔 곳이다. 다른 곳에 비해 상대적으로 투자가치가 떨어진다.

보전관리지역은 산림이나 수질, 생태계 등의 관리를 위해 보전해야 하는 곳이다. 한마디로 투자가치가 없다. 결론적으로 개발가능성이나 투자가치로 보면 계획관리지역이 가장 좋으며, 보전관리지역이 가장 떨어진다.

독일의 시인 괴테는 “힘이 분산되지 않도록 주의하라. 또한 한 곳에 집중되도록 끊임없이 노력하라.

천재는 다른 사람들이 하는 것을 보고 무엇이든 할 수 있다고 생각하지만, 어떤 경우든 무분별한 소모에 대해서는 반드시 후회할 날이 온다.”라고 했다.

기준권리의 종류에는 근저당권(저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 경매개시결정등기가 있다. 여기서 등기일자가 가장 빠른 것이 해당 경매물건의 기준권리가 된다. 기준권리보다 앞선 권리는(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등) 매수인이 인수해야 한다.

기준권리 이후에 설정된 권리(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등)는 경매로 소멸되기 때문에 매수인이 부담하지 않는다. 단, 원인무효를 다투는 후순위 가처분인 경우에는 소송의 결과에 따라 매수인이 인수할 수도 있다.

경매 부자들은 실패에 대한 걱정보다 도전에 대한 의지가 더 강하다.

경매는 어려워서 못하는 것이 아니다. 따져보는 것이 귀찮고 게을러서 안 하는 것이다.

첫째, 유치권의 대상은 물건(부동산, 동산)과 유가증권이어야 한다.

둘째, 채권(받을 돈)이 유치권의 목적물(부동산, 동산 등)과 관련해서 발생한 것이어야 한다.

예를 들어 단순히 빌려준 돈을 받지 못했다고 해서 채무자(돈을 빌려간 사람)의 부동산에 유치권을 주장하는 것은 인정되지 않는다.

셋째, 채권이 변제기(돈을 갚아야 할 시기)에 있어야 한다.

넷째, 유치권자가 물건(부동산, 동산 등)을 정유하고 있어야 한다.

다섯째, 유치권을 배제하는 법률 또는 계약상의 사유가 없어야 한다.

이처럼 유치권은 성립 자체가 매우 까다롭다.

더 중요한 것은 유치권에 대한 효력이 유치권자가 신고했다고 해서 인정되는 것이 아니다라는 점이다.

유치권은 담보가 실제로 들어간 공사비인지, 경매물건과 관련이 있는 것인지 등 여러 가지 사실 여부를 종합하여 법원에서 판단한다. 따라서 유치권이 있는 물건이라고 해서 꼭 부담스러워 할 필요가 없다.

경매물건에는 여러 종류의 유치권이 많이 따라 붙는다. 하지만 유치권은 유치권자의 주장일 뿐이다.

예를 들어 영업을 위해 공사한 비용에 대해 유치권이 성립되지 않는다.

영업을 위한 인테리어 비용은 건물의 객관적 가치를 상승시키는 요인이 될 수 없기 때문이다.

경매 고수들은 아무리 골치 아픈 유치권이 붙어 있어도 기피하지 않는다.

문제가 많아 보이는 물건일수록 특성을 잘 파악하고 현장조사를 꼼꼼히 한다.

유치권을 통해 자본수익을 극대화할 수 있음을 잘 알기 때문이다.

유치권이 설정되어 있다고 피하고 보는 것은 현명하지 못한 처사다.

유치권은 성립 여부를 떠나 주장부터 하고 보는 것이다. 마치 어린 아이가 장난감을 사달라고 떼를 쓰듯 경매물건이 되자마자 무조건 신고부터 하고 보는 것이다.

대법원의 판례에서 생떼처럼 보이는 유치권이 인정되지 않는 것만 봐도 알 수 있다.

경매 고수를 넘어 진정한 경매 부자가 되려면 유치권에 대한 편견을 버려라.

분묘기지권은 다른 사람의 토지에 묘를 쓴 사람에게 인정되는 권리를 말한다.

첫째, 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하거나

둘째, 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온•공연하게 그 분묘를 점유하거나

셋째, 자기 토지에 분묘를 설치한 사람이 분묘를 이전한다는 특약 없이 토지를 매매했을 때 관습법상 인정받을 수 있다.

경매 고수들은 시골 땅을 매입할 경우 여름이 아닌 추운 겨울에 현장방문을 한다.

만약 분묘가 있으면 관리 상태를 파악해 묘지 이전을 청구할 수 있는지 확인한 후 경매에 참여한다.

“일반적으로 건리관계가 복잡하지 않아 경쟁률이 높은 물건에는 투자자는 물론이고 실수요자까지 물려든다. 경매 고수는 인기가 많고 높은 수익이 예상되는 아파트만 쳐다보지 않는다. 경쟁률이 높다 싶으면 되도록 피한다. 경쟁률이 치열한 물건은 경매에 참가자들이 가격을 올려놓기 때문에 오히려 수익이 떨어진다. 더군다나 경쟁률이 치솟으면 일반 매매물건과 가격에서 큰 차이가 없다. 반면 경쟁률이 낮으면 수익은 높아진다. 경쟁 상대가 없으므로 최저 입찰가격 수준에서 낙찰된다. 그러나 경매 하수는 사람들이 모여드는 물건만 찾아다닌다.

경매 고수들은 경매 상식과 고정관념에서 벗어난다.

그들은 확실한 것도, 절대적인 법칙도 없다는 사실을 잘 알고 있다.

반면에 경매 하수들은 다른 물건에 전혀 눈을 돌리지 못하고 오로지 아파트만 고집한다.

이렇듯 틀에 갇혀 있으면 경매 부자가 될 수 없다.

낮은 경쟁률로 고수익을 얻고자 하는 경매 참가자들에게 매력적인 법원 경매 상품 가운데 하나가 공장이다. 공장은 보통 감정가의 50~60% 선에서 낙찰된다.

공장은 낙찰 후 인•허가를 거치지 않고도 기존 시설을 활용할 수 있다.

경매 고수들은 길이 없는 땅도 길이 있는 땅으로 여긴다.

주변의 토지소유자와 부딪치고 협상하며 길을 뚫는다. 경매에 참여할 때부터 길을 만들 수 없다는 생각은 하지 않는다. 투자가치가 없어 보이는 맹지도 그냥 포기하지 않고 길을 만들어내 투자가치를 높인다. 최악의 경우 협의가 안 되어 길을 만들 수 없을 경우에는 법에 호소해 길을 만들기도 한다. 경매 고수가 되려면 길이 없는 땅에도 관심을 가져라.

법정지상권이란 토지의 지상을 사용할 수 있는 권리를 말한다. 법정지상권으로 인정받기 위해서는 3가지 조건에 부합해야 한다.

첫째, 근저당권설정 당시 토지에 반드시 건물이 존재해야 한다.

둘째, 근저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 한다.

셋째, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다. (민법 제36조 참조)

첫째, 매도 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 한다.

둘째, 매매 및 기타 다른 원인이 개입됐을 때에는 토지와 건물의 소유자가 달라야 한다.

셋째, 건물을 철거한다는 등의 배제특약이 없어야 한다.

법정지상권은 까다롭기로 유명하지만 철저히 물건을 분석하여 실체를 밝혀내면 고수익을 얻을 수도 있기에 매력적이다.

가처분은 부동산의 소유권에 관해 이해관계를 다툴 때 법원에서

판결을 내릴 때까지 부동산의 처분을 금지하는 것이다.

가처분은 선순위•후순위를 막론하고 가장 조심해야 하는 권리다.

선순위 가처분은 당연히 매수인이 인수해야 한다. 뒤에 나오는 가처분은 경매로 소멸된다.

단, 명심해야 할 점은 가처분에는 점유이전 금지, 출입금지, 저당권변경금지, 소유권 이전금지가 있는데, 소유권 또는 선순위 저당권에 대한 ‘원인무효’를 다투는 가처분은 위험하다는 것이다.

기준권리보다 뒤에 나오는 가처분이라도 소유권에 대한 원인무효를 다투는 경우 경매로 소멸되지 않는다. 법원의 최종 판결에 따라 매수인이 인수해야 하는 권리가 될 수도 있다.

경매물건에 가처분이 붙어 있으면 가처분의 원인부터 찾아내는 것이 무엇보다 중요하다.