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안녕하세요

20대 은퇴하기 바빌론 부자연구소 소장입니다.

 

오랜만에 블로그에 경공매 관련 포스팅을 하게 되었습니다.

자주 포스팅을 올려야 하는데 요즘 정말 이것저것 배우느라 이제서야 포스팅을 하게되었습니다.

 

앞으로는 예약 포스팅을 해서라도 양질의 컨텐츠를 자주 업로드하도록 하겠습니다.

 

 

이번 포스팅은 [대한공경매사협회] 협회장이신 도기안선생님으로부터 이벤트 당첨 내용과 더불어 경공매 관련 카페 그리고 유튜브 경공매 관련 동영상에 대해서 알려드리고자 합니다.

 

[다음 포스팅은 24살 바빌론 부자연구소 소장의 경매]

첫 경매 입찰기에 대해서 포스팅을 하도록 하겠습니다.

 

 

 

위 사진은 제가 도기안선생님께서 진행하시는 팟캐스트 이벤트를 응모하여 당첨이 되어 그 다음날 등기로 '책 선물'을 받게 된 사진입니다.

협회장님께서 직접 지시 하셔서 이벤트 당첨 내용을 전화로 확인하였고, 그 다음날 익일특급 등기로 책을 수령하였습니다.

 

 

 

위 사진은 제가 경공매 관련 공부를 하면서 필사하고 또 배운 내용을 정리한 노트입니다. 맨 왼쪽에 보이는 A4용지는 도기안협회장님의 강의를 들으며 유튜브 그리고 유료영상 포함한 자료를 요약한 내용입니다. 이 내용은 추후 제 블로그에 포스팅 할 예정입니다.

 

드디어 도기안선생님으로부터 받은 이메일을 공개합니다.

답장을 받아 너무 좋았고, 운이 좋게 제 사인이 당첨이 되어 도기안선생님의 팟캐스트에 제 이야기가 중간에 나옵니다.

너무나 기뻤습니다.

 

 

얼마후 이벤트 당첨 감사 메일을 협회장님께 직접 보냈는데 바로 답장을 주시더라구요...

무척 바쁘실 텐데 팟캐스트도 업데이트 하시고, 일일이 답장을 해주시는 협회장님께 진심으로 감사한 마음을 전합니다.

 

 

저는 저의 멘토 분의 조언과 도기안선생님의 강연과 책 그리고 다른 경공매 관련 책들로 부터

권리분석 그리고 시세조사 마지막으로 임장활동까지 배울 수 있었습니다.

물론 명도는 낙찰을 받지 못해서 경험할 수는 없었지만 그래도 도기안선생님의 강의로 조금이나마 '산타의 마음'으로 명도하는 방법에 대해서도 배울 수 있었습니다.

 

 

저는 현재 'SNS 강사 과정'을 수강하고 있는 관계로 도기안선생님의 오프라인 강좌는 수강할 수 없습니다.

그러나 이 과정이 끝나면 올해 안에 꼭 도기안선생님의 '법원경매최고위과정'을 수강하려 합니다.

 

물론 그 과정에서 배운 내용도 제 블로그에 포스팅할 예정입니다.

 

 

사진은 제가 SNS 제 트위터에 도기안선생님의 팟캐스트 방송에 대해 트윗 홍보를 한 사진입니다.^^

좋은 컨텐츠와 이야기를 나누고 싶은 분들은 언제든지 트위터 '@babylonbiz' 팔로워 해주세요 바로 맞팔 하겠습니다.

 

 

 

 위에 링크된 주소는 도기안선생님의 팟캐스트 방송 URL주소입니다. 꼭 한 번씩 시청해 보세요 많은 도움이 됩니다.

아래 나오는 사진이 바로 '이벤트 당첨'된 도기안 선생님의 책입니다.

책의 내용들 모두 다 주옥같은 내용이여서 제 블로그에 요약하여 포스팅하도록 하겠습니다.

그리고 되도록이면 협회에 가셔서 책을 꼭 구매하여 읽어보는 것을 추천합니다.

 

 

 

 


법원경매 아무도 알지 못하는 부자마인드를 까발려주마: 부자마인드편

저자
도기안 지음
출판사
대한공경매사협회 | 2011-05-13 출간
카테고리
경제/경영
책소개
『법원경매 아무도 알지 못하는 부자마인드를 까발려주마: 부자마인...
가격비교 글쓴이 평점  

 

 

 

 

 

아래 나오는 유튜브 영상은 도기안선생님의 경공매 관련 유튜브 무료 영상입니다. 꼭 한 번씩 시청해 보세요 ㅎㅎ

 

 

아래 이미지는 대한공경매사협회 카페 이미지입니다.

카페 이미지를 클릭하시면 '대한공경매사협회' 카페로 바로가기 됩니다.

 

 

아래 나오는 책들은 도기안선생님의 저서들입니다.

협회에 가셔서 꼭 책을 구매하여 읽어보는 것을 추천합니다. ^^

 

 

대한공경매사협회 주소와 로드뷰 화면을 보여드립니다.^^

오프라인 강좌도 많으니 꼭 한 번씩 수강을 해보세요 ㅎ

 

 

 

 

항상 더 좋은 컨텐츠로 여러분들께 좋은 정보를 공유하도록 하겠습니다. ^^


 

 

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내가 경험한 바로는 법을 잘 아는 사람보다,

부자가 되겠다는 절박함에 미쳐 있는 사람들이 오히려 부자가 된다.

 

『평범했던 그들의 특별한 경매투자 비밀 경매 부자들』- 고준석 지음

 

 

 

 

 

 

1. 경매 부자들은 가격이 올라갈 때 Yes!를 외친다.

2. 경매 부자들은 미래가치를 먼저 따진다.

3. 경매 부자들은 초심을 잃지 않는다.

4. 경매 부자들은 경제성의 원칙을 따진다.

5. 경매 부자들은 현장에서 답을 구한다.

6. 경매 부자들은 겉만 보고 판단하지 않는다.

7. 경매 부자들은 배수진을 치고 경매에 임한다.

8. 경매 부자들은 선택과 집중의 달인이다.

9. 경매 부자들은 한 방을 노리지 않는다.

10. 경매 부자들은 길 없는 땅에 길을 만든다.

 

“경매 부자들이 처음부터 많은 자금을 가지고 경매에 도전한 경우는 많지 않다. 그들은 입찰에 참가하기 전에 빈틈이 생기지 않게 노력한다. 낙찰에 성공하고도 잔금을 구하지 못해 허둥대지 않도록 사전에 예상 입찰가격을 정하고 그에 맞게 자금계획을 철저히 세운다. 또한 금융비용을 줄이기 위해 저축은행이나 사채 등을 이용하지 않고 시중은행(주거래 은행)을 이용한다.”

 

유치권이 있어도 경매대출을 받을 수 있다.

 

경매 고수들은 유치권이 있는 물건을 보고 또 본다. 유찰이 잦은 물건은 더 유심히 살펴본다. 아무리 물건이 먼 곳에 있어도 현장을 여러 차례 오가며 미래가치를 판단한다. 그들은 유치권이 있는 물건이 오히려 높은 수익을 안겨 줄 수도 있다는 사실을 잘 알고 있다.

 

그러나 경매 하수들은 유치권이 있다는 이유로 현장은 방문해보지도 않는다. 대체로 유치권이 있으면 경매대출을 절대로 받을 수 없다고 여기는 사람들이 많은데, 대출금 한도에서 유치권을 공제하면 얼마든지 대출을 받을 수 있다.

 

경매 고수들은 대출을 받는 데도 고수다.

한두 군데 은행에서 거절당해도 또 다른 은행을 찾아다닌다. 그러나 경매 하수들은 일단 거절당하면 은행을 떠나 사채시장으로 발길을 돌린다.

 

 

 

부자들만 아는 경매대출 비법

 

경매 고수들은 권리분석뿐만 아니라 경매대출을 잘 활용한다. 대부분 종잣돈을 쌓아놓고 경매를 시작하는 것이 아니기 때문에 경매대출은 필수조건이나 다름없다.

완벽한 경매 고수로 거듭나려면 부자들만 아는 효과적인 경매대출 비법을 알아두어야 한다.

 

첫째, 자신의 신용도를 관리하라.

신용도를 관리하기 위해서는 신용카드 대금납부 연체는 금물이다.

현금서비스도 받지 않는 게 좋다. 혹시 다른 금융기관에 대출을 받은 적이 있는지, 이자를 연체시키지는 않았는지 꼼꼼하게 체크한다.

 

둘째, 금리가 낮은 금융기관을 선택하라.

경매대출의 경우 변동금리와 고정금리를 선택할 수 있는데, 경매부자들은 금리가 하락할 때는 변동금리를, 금리가 상승할 때는 고정금리를 선호한다.

 

셋째, 먼저 담보비율을 따져라.

경매대출 한도는 담보비율로 정해진다.

 

넷째, 경매대출에 조건이 붙는지를 확인하라.

경매부자들은 특별한 조건이 붙어 있는 경매대출에는 일체 눈길을 주지 않는다. 따라서 경매대출을 받는 데만 신경 쓸 게 아니라, 대출부터 상환까지 거쳐야 하는 모든 조건을 하나하나 따져봐야 한다.

 

다섯째, 권리분석의 벽을 넘어라.

권리분석은 부동산을 낙찰 받을 때만 쓰이는 것이 아니다. 경매대출을 받을 때도 필요하다.

 

선순위 권리가 붙었다고 해서 무조건 경매대출을 받을 수 없다고 낙심할 필요는 없다.

 

“경매부자들은 실패를 각오하고 경매에 뛰어든다. 또한 실패보다 더 큰 경험은 없다고 여긴다. 그들은 호랑이가 먹잇감을 잡기 위해 전력질주를 하듯이 엄청난 에너지를 쏟아 붓는다.”

 

그리고 중요한 사실은 대부분의 경매 부자들이 부동산 가격이 떨어질 때는 경매에 관심을 두지 않는다는 것이다. 가격이 오를 때 경매에 참여해 엄청난 수익을 챙긴다.

 

『도덕경』에 “반자도지동反者道之動”이란 말이 있다. 즉, 모든 사람들이 가는 길이 반드시 옳은 길은 아니다. 때로는 거꾸로 가야 한다. 경매 하수들은 가격이 떨어질 때 Yes를 외친다. 그러나 경매 고수들은 가격이 오를 때 Yes를 외친다.

 

경매 고수들은 매매시세 대비 얼마나 싸게 매수했느냐를 중요하게 여긴다.

경매 하수는 법원감정가격 대비 얼마나 저렴하게 매수했느냐에 방점을 찍는다.

명심하라. 경매 부자가 되고 싶다면 부동산 가격이 오를 때 경매에 나서야 한다.

 

 

『시경時經』에 ‘절차탁마 切磋琢磨’, 좋은 옥은 하루아침에 만들어지지 않는다‘는 말이 있다.

경매 부자들은 경매 물건을 신중하게 세세하게 살펴보고 미래가치를 찾아낸다.

그들은 미래가치가 없으면 권리분석에 아무 문제가 없다고 해서 섣불리 경매에 나서지 않는다. 서두르지 않고 제대로 된 물건이 나올 때까지 기다린다.

 

경매를 하는 동안 많은 불안과 유혹이 있겠지만, 시간이 걸려도 처음 세운 목표대로 실행해야 한다.

 

경매 부자들은 신중하게 경제성의 원칙을 따진다. 위험비용을 비롯해 시간은 물론이고 필요한 노력까지 치밀하게 계산한다. 희망과 기대로 가슴이 벅찰지라도 그들은 절대 흥분하지 않는다. 항상 위험한 상황에 대비하고 그것을 극복하려 노력한다.

 

 

유치권에 대한 분석

일반적으로 유찰이 잦은 경매물건은 대항력이 있는 임차인이 있거나 등기부에 드러나지 않은 권리가 숨어 있기 마련이다. 특히 상가건물은 유치권 때문에 기피물건이 되는 경우가 많다. 이는 가격을 떨어뜨리는 주원인이다. 경매 부자들은 이런 경매에 앞서 눈에 보이지 않는 비용까지 감안해 경제성을 따져야 한다. 예를 들어 유치권 부담금액, 명도소송 비용, 필요한 시간, 인력 등이 그것이다. 유치권 해결이 장기화되면 임대수익 감소에 따른 기회손실도 비용에 포함해야 한다. 그러나 유치권이 있다고 해서 반드시 법에서 인정되는 것은 아니다. 만일 법에서 인정되지 않는다면 매수인의 자본수익은 급상승한다. 따라서 유치권을 당연한 손해로 생각할 필요는 없다.

 

 

 

『도덕경』에 ‘섭생攝生’이란 말이 있다. ‘편안함을 추구하면 몸이 나빠진다’라는 뜻이다.

부드러운 쌀밥보다 거친 현미밥을 먹고, 따뜻하고 배부른 것보다 조금 춥고 적당히 고생할 때 더 건강해질 수 있다는 말이다.

 

현장조사

반드시 현장을 방문해 현황평가서의 내용과 실제 부동산이 일치하는지 확인해야 한다.

현장을 방문하면 가장 먼저 땅의 모양을 확인해야 한다. 지적도에 나타난 대로 도로가 있는지, 경계표시는 확실한지 분명하게 대조해봐야 한다. 그리고 땅의 경사도가 15도 이상이거나, 심어져 있는 나무들의 수령이 30년 이상 된 임야는 피해야 한다. 경사도가 심하면 인허가를 받기가 힘들 뿐만 아니라, 공사비가 많이 들어가기 때문이다. 또한 나무의 수령이 오래될수록 형질변경허가를 받기가 힘들다.

 

중국의 마오쩌둥은 “나는 전략서를 읽지 않는다. 전쟁터에서는 책이 필요 없기 때문이다.”라고 했다. 시시각각 급변하는 전장을 전법에만 의존하여 해결할 수 없기 때문이다. 경매도 이론만으로 논할 수 없다. 현장에 나가야 답을 찾을 수 있다.

 

 

모든 경매 부자들이 여유 속에서 탄생하는 것은 아니다. 대부분은 미래에 대한 꿈과 절박함에 배수진을 치고 경매에 임한다. 경매에 한두 번 실패했다 해도 이를 극복하고, 절대 실패의 바이러스에 감염되지 않는다.

 

아무리 종잣돈이 많다 해도, 경매 지식이 풍부해도, 절박함이 없으면 성공할 수 없다.

경매에 임할 때마다 절체절명의 순간이라 여기고, 모든 에너지와 힘을 쏟아라.

 

우리나라의 땅

 

우리나라는 땅을 크게 4가지 용도로 나누어 관리하고 있다.

도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역이 그것이다. 이중에서 관리지역은 어느 정도 개발가능성이 있는 곳이다. 도시보다 상대적으로 땅값이 저렴하기 때문에 투자자들의 관심이 많다. 관리지역은 다시 토지의 성질과 적성을 감안해 계획관리, 생산관리, 보전관리지역의 3개 지역으로 세분화된다. 계획관리지역은 체계적으로 개발을 계획하는 곳을 말하며, 생산관리지역은 농업을 비롯해 임업과 어업 등 농수산물의 생산활동에 대한 지원을 염두에 둔 곳이다. 다른 곳에 비해 상대적으로 투자가치가 떨어진다.

보전관리지역은 산림이나 수질, 생태계 등의 관리를 위해 보전해야 하는 곳이다. 한마디로 투자가치가 없다. 결론적으로 개발가능성이나 투자가치로 보면 계획관리지역이 가장 좋으며, 보전관리지역이 가장 떨어진다.

 

 

따라서 경매 고수들은 ‘계획관리지역’으로 지정된 토지만 노린다. 한편 땅에 투자하려면 여유자금으로 해야 한다. 또한 환가에 어려움이 많기 때문에 단기투자가 아닌 장기투자를 해야 한다.

 

 

경매 부자들은 선택과 집중의 달인이다.

 

‘경매는 철저하게 매수인 입장에서 단순화하라‘

‘모든 힘과 에너지를 한 곳으로 집중하라.’

 

법에서 전세보증금이 아닌 월세는 보호대상이 아니다.

 

독일의 시인 괴테는 “힘이 분산되지 않도록 주의하라. 또한 한 곳에 집중되도록 끊임없이 노력하라.

천재는 다른 사람들이 하는 것을 보고 무엇이든 할 수 있다고 생각하지만, 어떤 경우든 무분별한 소모에 대해서는 반드시 후회할 날이 온다.”라고 했다.

 

 

경매 부자들은 한 방을 노리지 않는다.

 

‘대지권 없음’, ‘대지권 미등기’가 붙은 물건의 경매에 참여한다면 반드시 대지사용권이 있는지 살펴봐야 한다.

 

경매 부자들은 자신만의 확실한 원칙이 있다. 결코 거창하거나 화려하지 않다. 또한 한 방을 노리지 않는다. 크기에 상관없이 알토란 같은 물건들에 정성을 쏟는다. 그것들이 부자로 만들어준다는 것을 잘 알기 때문이다.

 

당신도 경매 부자가 되고 싶다면 큰 것보다 작은 물건부터 도전하라!

 

경매에서 기준권리는 권리분석의 아주 중요한 잣대다. 이를 기준으로 권리들의 생사生死가 결정되기 때문이다. 기준권리만 찾으면 권리분석은 매우 쉽게 끝낼 수 있다.

 

기준권리의 종류에는 근저당권(저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 경매개시결정등기가 있다. 여기서 등기일자가 가장 빠른 것이 해당 경매물건의 기준권리가 된다. 기준권리보다 앞선 권리는(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등) 매수인이 인수해야 한다.

 

기준권리 이후에 설정된 권리(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등)는 경매로 소멸되기 때문에 매수인이 부담하지 않는다. 단, 원인무효를 다투는 후순위 가처분인 경우에는 소송의 결과에 따라 매수인이 인수할 수도 있다.

 

경매 부자들은 실패에 대한 걱정보다 도전에 대한 의지가 더 강하다.

 

경매는 어려워서 못하는 것이 아니다. 따져보는 것이 귀찮고 게을러서 안 하는 것이다.

 

떼쟁이 유치권

 

유치권은 무조건 매수인이 부담하는 권리가 아니다.

법원에서 인정해야만 매수인이 부담하는 것으로, 유치권으로 인정받지 못하면 부담할 이유가 없었다.

 

경매에서 유치권이란 부동산을 신축 또는 수리한 경우, 공사비를 받을 때까지 그 건물을 유치할 수 있는 담보물건이다.

 

유치권이 성립되기 위해서는 법률적으로 5가지 사항에 부합해야 한다.

 

첫째, 유치권의 대상은 물건(부동산, 동산)과 유가증권이어야 한다.

 

둘째, 채권(받을 돈)이 유치권의 목적물(부동산, 동산 등)과 관련해서 발생한 것이어야 한다.

예를 들어 단순히 빌려준 돈을 받지 못했다고 해서 채무자(돈을 빌려간 사람)의 부동산에 유치권을 주장하는 것은 인정되지 않는다.

 

셋째, 채권이 변제기(돈을 갚아야 할 시기)에 있어야 한다.

 

넷째, 유치권자가 물건(부동산, 동산 등)을 정유하고 있어야 한다.

 

다섯째, 유치권을 배제하는 법률 또는 계약상의 사유가 없어야 한다.

 

이처럼 유치권은 성립 자체가 매우 까다롭다.

더 중요한 것은 유치권에 대한 효력이 유치권자가 신고했다고 해서 인정되는 것이 아니다라는 점이다.

 

유치권은 담보가 실제로 들어간 공사비인지, 경매물건과 관련이 있는 것인지 등 여러 가지 사실 여부를 종합하여 법원에서 판단한다. 따라서 유치권이 있는 물건이라고 해서 꼭 부담스러워 할 필요가 없다.

 

경매물건에는 여러 종류의 유치권이 많이 따라 붙는다. 하지만 유치권은 유치권자의 주장일 뿐이다.

예를 들어 영업을 위해 공사한 비용에 대해 유치권이 성립되지 않는다.

영업을 위한 인테리어 비용은 건물의 객관적 가치를 상승시키는 요인이 될 수 없기 때문이다.

 

경매 고수들은 아무리 골치 아픈 유치권이 붙어 있어도 기피하지 않는다.

문제가 많아 보이는 물건일수록 특성을 잘 파악하고 현장조사를 꼼꼼히 한다.

유치권을 통해 자본수익을 극대화할 수 있음을 잘 알기 때문이다.

 

유치권이 설정되어 있다고 피하고 보는 것은 현명하지 못한 처사다.

유치권은 성립 여부를 떠나 주장부터 하고 보는 것이다. 마치 어린 아이가 장난감을 사달라고 떼를 쓰듯 경매물건이 되자마자 무조건 신고부터 하고 보는 것이다.

 

대법원의 판례에서 생떼처럼 보이는 유치권이 인정되지 않는 것만 봐도 알 수 있다.

경매 고수를 넘어 진정한 경매 부자가 되려면 유치권에 대한 편견을 버려라.

 

분묘기지권

분묘기지권은 다른 사람의 토지에 묘를 쓴 사람에게 인정되는 권리를 말한다.

 

첫째, 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하거나

둘째, 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온•공연하게 그 분묘를 점유하거나

셋째, 자기 토지에 분묘를 설치한 사람이 분묘를 이전한다는 특약 없이 토지를 매매했을 때 관습법상 인정받을 수 있다.

 

경매 고수들은 시골 땅을 매입할 경우 여름이 아닌 추운 겨울에 현장방문을 한다.

만약 분묘가 있으면 관리 상태를 파악해 묘지 이전을 청구할 수 있는지 확인한 후 경매에 참여한다.

 

경매 부자가 되고 싶다면 반드시 추운 겨울에 땅을 사라.

 

“일반적으로 건리관계가 복잡하지 않아 경쟁률이 높은 물건에는 투자자는 물론이고 실수요자까지 물려든다. 경매 고수는 인기가 많고 높은 수익이 예상되는 아파트만 쳐다보지 않는다. 경쟁률이 높다 싶으면 되도록 피한다. 경쟁률이 치열한 물건은 경매에 참가자들이 가격을 올려놓기 때문에 오히려 수익이 떨어진다. 더군다나 경쟁률이 치솟으면 일반 매매물건과 가격에서 큰 차이가 없다. 반면 경쟁률이 낮으면 수익은 높아진다. 경쟁 상대가 없으므로 최저 입찰가격 수준에서 낙찰된다. 그러나 경매 하수는 사람들이 모여드는 물건만 찾아다닌다.

 

손자는 “진형陣形은 비정형을 통해 완성된다.

전쟁의 승리는 똑같은 반복이 아니라 끊임없이 형식을 변화시킴으로써 주어진다.”라고 했다.

 

경매 고수들은 경매 상식과 고정관념에서 벗어난다.

그들은 확실한 것도, 절대적인 법칙도 없다는 사실을 잘 알고 있다.

반면에 경매 하수들은 다른 물건에 전혀 눈을 돌리지 못하고 오로지 아파트만 고집한다.

이렇듯 틀에 갇혀 있으면 경매 부자가 될 수 없다.

 

낙찰에 성공했느냐의 여부보다는 얼마나 싸게 낙찰했느냐가 중요하다.

 

공장에 주목하라.

 

낮은 경쟁률로 고수익을 얻고자 하는 경매 참가자들에게 매력적인 법원 경매 상품 가운데 하나가 공장이다. 공장은 보통 감정가의 50~60% 선에서 낙찰된다.

공장은 낙찰 후 인•허가를 거치지 않고도 기존 시설을 활용할 수 있다.

 

경매 고수들은 길이 없는 땅도 길이 있는 땅으로 여긴다.

주변의 토지소유자와 부딪치고 협상하며 길을 뚫는다. 경매에 참여할 때부터 길을 만들 수 없다는 생각은 하지 않는다. 투자가치가 없어 보이는 맹지도 그냥 포기하지 않고 길을 만들어내 투자가치를 높인다. 최악의 경우 협의가 안 되어 길을 만들 수 없을 경우에는 법에 호소해 길을 만들기도 한다. 경매 고수가 되려면 길이 없는 땅에도 관심을 가져라.

 

법정지상권

 

법정지상권이란 토지의 지상을 사용할 수 있는 권리를 말한다. 법정지상권으로 인정받기 위해서는 3가지 조건에 부합해야 한다.

 

첫째, 근저당권설정 당시 토지에 반드시 건물이 존재해야 한다.

둘째, 근저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 한다.

셋째, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다. (민법 제36조 참조)

 

 

관습법상 법정지상권도 3가지 성립요건에 부합해야 한다.

 

첫째, 매도 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 한다.

둘째, 매매 및 기타 다른 원인이 개입됐을 때에는 토지와 건물의 소유자가 달라야 한다.

셋째, 건물을 철거한다는 등의 배제특약이 없어야 한다.

 

법정지상권은 까다롭기로 유명하지만 철저히 물건을 분석하여 실체를 밝혀내면 고수익을 얻을 수도 있기에 매력적이다.

 

경매에서 여러 위험성을 간과하는 것은 실패로 가는 지름길이다. 이런 사람들은 결코 경매 부자가 될 수 없다.

 

가처분

 

가처분은 부동산의 소유권에 관해 이해관계를 다툴 때 법원에서

판결을 내릴 때까지 부동산의 처분을 금지하는 것이다.

가처분은 선순위•후순위를 막론하고 가장 조심해야 하는 권리다.

 

선순위 가처분은 당연히 매수인이 인수해야 한다. 뒤에 나오는 가처분은 경매로 소멸된다.

단, 명심해야 할 점은 가처분에는 점유이전 금지, 출입금지, 저당권변경금지, 소유권 이전금지가 있는데, 소유권 또는 선순위 저당권에 대한 ‘원인무효’를 다투는 가처분은 위험하다는 것이다.

 

기준권리보다 뒤에 나오는 가처분이라도 소유권에 대한 원인무효를 다투는 경우 경매로 소멸되지 않는다. 법원의 최종 판결에 따라 매수인이 인수해야 하는 권리가 될 수도 있다.

 

경매물건에 가처분이 붙어 있으면 가처분의 원인부터 찾아내는 것이 무엇보다 중요하다.

 

 

 

 

 

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