대출을 잘 받는 방법
『송사무장의 부동산 공매의 기술』- 송희창
언제부턴가 내 집 마련을 할 때 대출을 활용하는 것이 당연시 되었다.
경‧공매 투자자들 역시 부동산을 매입할 때 대부분 적극적으로 대출을 활용하고 있다.
그런데 막상 이 부분에 관해 큰 관심을 기울이지 않고 대출상담사나 법무사 직원이 안내하는 대로 대출을 받는 사람들이 많다. 하지만 실제 동일한 부동산이라도 더 높은 비율의 금액을 해주거나, 더 낮은 금리, 중도상환수수료율 등 상품에 따라 차이가 나는 경우가 많으므로 관심을 기울일 필요가 있다.
투자자가 조금만 관심을 기울이면 더 나은 상품을 고를 수 있는 것이다.
대출을 잘 받는 것도 기술이고, 단순히 높은 비율만 택하는 것이 아니라 본인의 투자목적에 맞는 상품을 골라야 한다. 또한 특수한 권리가 있는 물건의 경우 낙찰자의 대처능력에 따라 대출가능여부가 결정되기도 한다.
(1) 대출을 어느 정도 활용하는 것이 좋을까
단기차익을 생각하고 매입하는 부동산은 낙찰가에서 대출을 높은 비율을 활용할 경우 현금투자만 했을 때보다 수익률을 높일 수 있다. 단, 매매가 수월한 물건(아파트,빌라,오피스텔)이 아닌 근린상가, 근린시설의 경우 매도시점까지 매월 발생되는 대출이자가 부담될 수 있으므로 무조건 높은 비율의 상품을 택하는 것은 지양해야 한다.
반대로 임대목적으로 부동산을 매입했을 경우 조금 더 유연한 선택이 가능하다.
이 경우 중도상환수수료가 있더라도 고정금리의 장기상품을 선택하는 것이 좋다.
단기상품의 경우 1년 마다 연장해야 하는 번거로움이 있고, 2금융권 상품의 경우 초기 금리는 낮아 좋은 상품으로 보이지만 대출을 실행하고, 몇 개월 후부터 높은 비율로 금리를 계속해서 올리는 경우가 있으므로 주의해야 한다(어떤 곳은 1년 동안 저금리로 대출을 해주지만 1년 후 대출연장 시 높은 금리로 유도하기도 한다).
(2) 특수권리가 있는 물건을 낙찰 받았을 경우 대출을 받는 방법
특수한 권리가 있는 물건을 낙찰 받을 경우에는 대출이 가장 큰 부담일 것이다.
아마 입찰 전부터 대출여부가 불분명하여 투자금이 적은 사람은 입찰을 포기하는 사람도 더러 있다. 하지만 필자는 허위유치권, 허위선순위임차인, 허위예고등기 등의 물건을 낙찰 받고도 대출을 받을 수 있었다. 그 한 가지 노하우를 말하자면 ‘은행직원이 그 상품을 대출해줄 수 있는 명분을 만들어줘야 한다.’는 것이다.
투자자의 입장에서 생각하지 말고, 은행직원의 입장에서 생각해보면 쉽게 답을 얻을 수 있다. 은행도 기왕이면 쉬운 물건에 대출을 해주며 수익을 올리는 것을 원한다.
굳이 어렵게 공부해가며 특수물건에 관해 대출할 이유가 없다는 것이다.
따라서 은행직원이 그 물건의 서류를 봤을 때 전혀 문제가 없다는 자료를 첨부하는 것이 중요하다. 예를 들어,
① 유치권이 신고된 물건을 대출받을 경우,
해당부동산에 신고된 유치권이 허위유치권이라는 증거자료 및 관련 판례를 준비하여 첨부한다. 유치권자의 점유의 불분명, 경매신청채권자의 유치권배제의견서, 대법원판례, 법률전문가의 해당유치권에 관한 의견서 등 유치권이 명백하게 허위라고 판단할 수 있는 서류를 함께 첨부시키는 것이다.
② 허위선순위임차인이 있는 물건을 대출받으려고 하는 경우,
채무자와 가족관계이라거나 ‘해당부동산에 거주하지 않는다’는 내용의 주변인의 진술서, 전기, 가스 사용내역 등 임차인의 지위를 부정할 수 있는 객관적인 자료와 관련 판례를 첨부한다.
③ 재개발 지역이나 KB시세에 등재되지 않은 부동산의 경우,
그 외에도 필자가 낙찰 받은 건물이 다른 지번의 토지를 침범하고 있어서 은행에서 대출이 불가하다는 통보를 받았으나 해당 지역이 재개발 구역에 속해 있어서 어차피 건물은 차후 철거될 것이라는 재개발조합의 의견서, 차후 개발될 조감도를 첨부하여 대출을 받은 적도 있다. 또한 방 3개가 있는 주거형 오피스텔을 대출받았을 때 준공당시 방이 없는 도면을 첨부하여 방빼기를 하지 않고 높은 비율의 대출상품을 지인에게 받을 수 있게 하였다.
KB시세가 없어 선례가 없는 지방물건을 낙찰 받았을 때에는 음료수를 사들고 미리 인근 중개업소에 방문하여 정상적인 시세로 답변해줄 것을 부탁하여 좋은 조건으로 대출받을 수 있었다.(새마을금고, 신협의 경우 대출실행을 위해 감정평가뿐 아니라 직원들이 현장으로 조사를 가는데 그때 인근중개업소에 들러 시세확인을 한다.)
은행은 좋은 부동산을 가진 사람과 이자납입능력이 충분한 사람을 원한다.
결국 해당부동산의 가치를 잘 설명하고 본인의 급여소득 외에도 추가로 벌어들이는 소득부분이 있으면 적극 소명해야만 은행도 우량고객이라 여기고 더 좋은 조건을 제시하면서 대출을 실행하려 할 것이다. 따라서 대출에 필요하다고 하는 서류 외에도 부동산의 가치를 입증할 수 있는 자료나 본인의 추가 소득을 증빙할 수 있는 자료를 함게 가지고 간다면 더 수월하게 대출을 받을 수 있다.
<돈은 보이지 않는 곳에서 새고 있다. 돈을 벌기에 엎서 기존의 상품을 재정비하라!!>
경락잔금대출을 받았더라도 경락 후 1년이 경과하면 낙찰가를 기준으로 대출금액을 산정하는 것이 아니라 재감정을 하여 시세대비로 대출금액을 산정하기 때문에 본인의 낙찰금액이 시세에 비해 저렴하거나 행여 그렇지 않더라도 본래 받았던 상품의 중도상환수수료가 없어지는 시점에 다시 좋은 조건을 찾는 노력을 해야 한다.
최근에는 근저당 설정비용을 은행에서 부담하므로
중도상환수수료만 잘 체크하면 갈아타기에 대한 부담도 없어졌다.
(3) 대출받을 때 추가로 체크해야 할 사항
① 대출비율
② 대출금리
③ 중도상환수수료
④ 1년 단위 상품인지 3년 이상 상품인지 여부(매입부동산이 임대형일 경우 장기상품이 적합하다).
⑤ 고정금리, 변동금리인지 여부와 변동금리의 기준(cd연동, 코픽스, 자체금리)
⑥ 채무승계 여부(단기매매 목적일 때 채무승계 여부와 중도상환수수료를 신경써야 한다.)
⑦ 추가로 보험가입 및 카드를 발급받아야 하는지 여부 (추가 상품을 가입하는 것이 나쁜 것이 아니라 가입해서 더 많은 혜택을 볼 수 있다면 괜찮다.)
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