투에이스의 부동산 절세의 기술 - 김동우 지음

 

 

투에이스의 부동산 절세의 기술 - 김동우 지음

임대사업의 새로운 트렌드 '준공공임대' 

 

 

 

최근 몇 년간 부동산 시장의 뜨거운 화두는 바로 '준공공임대주택'이라고 불리는 장기일반민간임대주택이었다. 

8·2 부동산 대책으로 인한 다주택자 규제를 피하려 주택임대사업자로 등록하는 사람이 많아지면서 파격적인 혜택이 제공되는 장기일반민간임대주택에 관심이 높아진 것이다. 

 

 

 

 

 

 

 

장기일반민간임대주택은 양도소득세 중과배제와 종합부동산세 합산배제 등

여타 임대주택보다 다양한 혜택을 받을 수 있지만, 어느 정도의 규제도 적용된다. 

 

 

장특준공공과 감면준공공

1. 장기보유특별공제 혜택이 큰 장특준공공이고
2. 세금 감면 혜택이 큰 감면준공공


1.장특준공공은 8년 이상 임대하면 양도차익의 50%, 10년 이상 임대하면 양도차익의 70%를 장기보유특별공제(이하 장특공제)로 공제해 준다. 
반면 감면준공공은 10년 이상 임대하면 양도차익의 100%를 감면해 준다. 

 

2. 장특준공공은 장특공제 70%라는 혜택을 받되 산출세액의 10%를 지방소득세로 추가 부담해야 하지만, 감면준공공은 양도소득세 100% 감면 혜택을 받되감면세액의 20%를 농특세로 부담해야 한다. 

 

 

 

 

3. 장특준공공은 일몰기한이 없이 계속 시행되는 데 반해 감면준공공은 2018년 말까지만 한시적으로 시행되었다. 

4. 장특준공공은 공실 기간을 3개월만 인정하지만 감면준공공은 6개월을 인정한다. 

 

 

 

 

 

신청한 사람만 혜택을 받을 수 있다. 
장기일반민간임대주택에 대한 세제혜택은 자동으로 주어지는 게 아니라 신청을 해야만 받을 수 있다. 

 

필요한 서류는 다음과 같다. 

1. 과세특례적용신청서
2. 민간임대주택법에 의한 임대사업자등록증
3. 임대차계약서 사본
4. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

 

장기일반민간임대주택은 기본적으로 임대료를 연간 5% 이상 올릴 수 없도록 되어 있다. 
세금 감면 신청을 할 때 임대차계약서 사본을 제출하기 때문에 상한 규정을 지키지 않으면 8~10년간 임대사업을 한 것에 대해 감면을 받을 수 없고 도로 아미타불이 되니 꼭유의해야 한다. 

 

또한, 임차인의 주민등록표등본이나 주민등록증 사본이 필요하므로 임대차계약을 할 때 임차인에게 취지를 잘 설명해서 받기 바란다. 
요즘처럼 개인신상정보의 중요성이 강조되는 시대에는 협조를 얻기가 어려울 수 있으므로, 임대차게약서 특약에 "임대인의 장기일반민간임대주택 세제혜택을 위해 임차인은 잔금일에 
주민등록표등본 또는 주민등록증 사본을 임대인에게 제출하여야 한다"는 내용을 명기하는 것이 좋다. 





주택을 사서 임대를 놓았다고 모두 임대주택인 것은 아니다. 
세법에서 임대주택, 정확히 '민간임대주택'이라고 하면 임대 목적으로 제공하면서 시·군·구청 및 관할 세무서에 등록된 주택을 말한다. 

전용면적이 85제곱미터 이하라면 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있다. 

(민간임대주택에 관한 특별법) 

 

 

 

임대주택에 관심을 갖는 투자자들이 처음 부딪히는 난관은 바로 용어의 문제다. 
임대사업자의 종류가 단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택(준공공임대) 등으로 나뉘어 있다 보니 각각의 개념을 혼동하는 것이다. 

 

 

 

 

이 같은 혼동이 일어나는 이유는 관련 법률을 주관하는 부처가 국토교통부, 기획재정부, 행정안전부 등으로 나뉘어 있고 각각의 법조문이 통일되어 있지 않기 때문이다. 


단기민간임대주택: [ 민간임대주택에 관한 특별법 ]에서 규정한 4년 임대. 

장기임대주택: [ 소득세법 ]에서 규정한 8년 임대 (2018.3.31 이전에는 5년)

장기일반민간임대주택 : 
1. [ 민간임대주택에 관한 특별법 ]에서 규정한 8년 임대 
2. [ 조세특례제한법 ]에서 규정한 8년 내지 10년 임대

참고로 2018년 7월 17일부터 [ 민간임대주택에 관한 특별법 ] 상 단기임대주택은 단기민간임대주택으로, 준공공임대주택은 장기일반민간임대주택으로 바뀌었다.