20대 은퇴하기 바빌론부자연구소

여행tip 에 관련 된 탭을 하나 개설해서 2019년 1월 2일부터 여행에 관한 정보를 공부해 나가면서 유익한 내용은 공유해 보려 합니다. 

쌈지돈으로 목돈 만들어야 부동산도 산다

부동산 투자를 하는 겨웅 잔금을 치르는 기간까지 일시적인 여유자금이 생기게 된다. 

이때 발생하는 단기자금을 활용하는 데 적합한 금융상품이 있다. 

단기금융상품은 은행보다 2금융권이라 불리는 상호저축은행, 종합금융사의 상품이 경쟁력이 있다. 

꼭 부동산 투자가 아니더라도 일시적 여유자금을 활용하는 데 적합한 금융상품을 알아두는 것도 생활의 지혜가 될 수 있다. 

증권사에서 판매하는 MMF

MMF(Money Market Fund)는 증권 · 투신사의 초단기 예금으로, 투자기간을 1~3개월로 고려하는 안정성 지향의 투자자에게 적합한 상품이다. 

하루만 맡겨도 4% 수준의 수익성을 얻을 수 있고, 특히 가입금액에 제한이 없으며, 환매가 자유롭기 때문에 언제든지 돈을 찾을 수 있다는 것이 매력이다. 

게다가 투자자산 또한 우량채권과 단기성 자산 위주로 구성되어 상품 안전성도 높은 편이다. 

MMF는 신종 MMF와 클린MMF로 크게 나뉘는데, 이 둘의 차이점은 편입자산의 신용등급에서 발생한다. 

1개월 이내의 여유자금을 운용할 경우에는 신종 MMF에 가입하는 것이 유리하다. 

단, MMF는 예금자보호법에 의해 보호되지 않으며 실적배당상품이므로 원금손실이 발생할 수 있다는 점에 유의해야 한다. 

은행에서 판매하는 MMDA

MMDA(Money Market Deposit Account)는 시장금리연동 수시입출금식 예금이라고 할 수 있다. 

종금사의 대표상품 CMA

실세금리가 반영되는 CP

CP(Commercial Paper)는 기업이 단기운영자금을 마련하기 위해 발행한 어음을 종합금융사나 증권사가 투자가들에게 연결해주는 상품이다. 

우리는 투자에 있어 중요한 가치를 거론할 때 손꼽는 것이 수익성 · 환금성 · 안전성이다. 

수익성은 투자 후 일정기간이 지난 후 발생하는 기회비용이다. 

수익성의 비교는 아파트 이외의 다른 투자수단과 비교를 통해서 검증해 볼 수 있다. 

기준시점을 외환위기 이후인 1998년으로 잡고 투자결과의 비교시점은 2004년으로 잡는다면 아파트 · 주식 · 채권 · 금융, 아프트 이외의 부동산인 연립주택 · 다가구 · 다세대 · 근생시설 · 상가와 비교해 지역편차를 감안해 평균적으로 가장 높은 수익율을 달성한 투자수단은 아파트임이 분명하다. 

수익성이 좋다고 그것만으로 최고의 투자수단이 되는 것은 아니다. 

투자수단을 언제든지 현금화시킬 수 있는 환금성도 수익성만큼 중요하다. 

이 부분에서 아파트는 다른 부동산을 압도한다. 

그러한 장점으로 인해 아파트는 부동산임에도 환금성에 있어 금융자산과 거의 대등한 수준이라는 평가를 받고 있다. 

수익성과 환금성이 뛰어나다 해도 안전성이 떨어지면 예상치 못한 상태에서 투자 원금을 날릴 수 있다. 

그런 부분에서 주식은 가장 안전성이 떨어진다. 

부동산 중에서 상가는 분양 후 상가형성에 따라서 가치의 변동이 크다. 

경매에 나오는 상가 중에는 시간의 50% 이하에 낙찰가가 결정되는 것이 많다. 

이는 역설적으로 상가의 가치는 상가의 상태에 따라서 심한 편차가 존재함을 말해주는 것이다. 

그러나 아파트는 거의 낙찰가가 90% 이상이 된다. 

안전성과 환금성이 뛰어난 투자 수단임을 증명해주는 것이다. 

현재의 부동산 시장의 흐름에 연연해 할 필요가 없다. 

그러나 어느 지역의 아파트가 미래의 잠재가치가 가장 뛰어난 곳이 될 것인가를 잘 판단해서 투자해야 할 것이다. 

출처:  - 부동산 고수들의 투자법 (박연수 지음) 

땅에 숨겨진 내용은 지적도와 임야도에서 파악하라

지적도와 임야도를 보다 잘 읽어 낼 수 있다면, 이미 토지경매 성공의 문턱에 와 있다고 봐도 된다. 

그만큼 토지에 있어서 지적도와 임야도는 토지 투자의 '눈'이라 할 수 있다. 

지적도와 임야도는 도면이라는 점에서는 같으나 지적도는 28개의 지목 중 임야를 제외한 나머지 27개를 표시하고, 임야도는 임야만 표시한다는 점이 다르다. 

지적도에 임야를 같이 표시하지 못하는 이유는 지적도와 임야도에서 사용하는 축척 자체가 다르기 때문이다. 

지적도와 임야도에 사용되는 용어 

1. 토지의 표시: 지적공부에 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표를 등록한 것. 

2. 필지: 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위를 말하는 것으로, 토지거래의 단위이며 1개의 필지에는 1개의 소유권이 인정된다. 

3. 지번: 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호

4. 지목: 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 토지(임야)대장, 지적도, 임야도 등의 지적공부에 등록한 선. 

5. 경계: 필지별로 경게점과 경계점 사이를 직선으로 연결하여 지적공부에 등록한 선. 

6. 면적: 지적공부에 등록한 필지의 수평면상 넓이. 

7. 등록 전환: 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 것. 

8. 분할: 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것. 

9. 합병: 지적공부에 등록된 2필지 이상을 1필지로 합하여 등록하는 것. 

10. 지목 변경: 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것. 

- 출처: 뭘해도 돈 버는 반값 토지 경매 (이상규 지음)  

투자용으로서 임야를 잘 고르는 10가지 요령

1. 개발 목적과 투자 목적이라면 준보전 산지를 택하라

임야는 보전이 목적인 것과 개발이 목적인 것으로 나뉜다. 

즉 전원주택 등의 개발이 목적이라면 관리지역에 해당하는 준보전산지를 택해야 여러모로 써먹을 수 있다. 

2. 실수요자라면 임업용산지도 노려볼 만하다

보전산지는 공익용산지와 임업용산지로 나뉜다. 말 그대로 임(림)업을 위한 산으로 보면 된다. 

우리가 흔히 말하는 귀농해서 농림어업인 주택 짓고 약초나 특수작물 재배하는 등의 용도로서 알맞다. 

3. 산지전용제한 지역은 피하라

쉽게 말해 백두대간보호지역의 산지가 이런 곳에 해당한다. 

이곳에서는 개인이 할 수 있는 것은 거의 없다고 봐도 된다. 공익적 목적이라도 일부 허용되는 몇 가지를 제외하고는 철저히 제한을 받기 때문에 피하는 것이 상책이다. 

4. 주변이 보전산지(특히 공익용산지)로 둘러싸인 곳은 주의하라

해당 토지가 임업용산지라 하더라도 주변이 공익용산지가 많거나 구분을 짓기가 모호한 경우 산지구분 타당성조사에 따라 다시 공익용산지로 묶일 가능성이 크기 때문에 주의해야 한다. 

5. 울창한 숲을 자랑하는 곳은 보전산지일 가능성이 높다

산림욕을 하고 싶다고 느껴질 정도의 울창한 숲의 임야라면 확인하지 않아도 대개 보전산지일 가능성이 높다. 

6. 임야는 연접개발을 주의해야 한다

취득할 토지로부터 직선거리 250m 이내에서 3만제곱미터 이상의 개발 허가를 받아 대규모의 개발이 이뤄지고 있다면 반드시 주의해야 한다. 

난개발 방지를 위해 개발 허가를 제한하는 연접개발제한에 걸려 정작 취득할 토지는 개발을 못할 수가 있기 때문이다. 

7. 임야는 경계판단이 어려우니 주의해야 한다

8. 분묘가 없거나 분묘를 해결할 수 있으면 가치는 더욱 올라간다

9. 너무 높은 경사도(약 25도)의 임야는 전용이나 개발이 힘들 수 있다

10. 해당 시, 군, 구에 매입 전 사전 점검을 꼭 하라 (인 허가 문제 등.)

돌다리도 두드리고 건너라고 했다. 특히 임야는 지역별 특성이 너무 강해 사전에 반드시 해당 관청에 문의해야 한다. 

법을 알면 돈이 보인다

용도지역을 알면 토지의 최초가치가 보인다

국토계획법상의 용도지역 체계

'용도지역'에 따라 해당 토지에서 '할 수 있는 행위'와 '할 수 없는 행위'가 확연히 구분되며, 

그런 차이에 따라 가급적 "토지를 사용하는 데 제약이 덜하고, 원하는 대로 토지를 이용하여 다양하면서, 최대한 높게 지어 사용할 수 있는 활용성 좋은 토지"는 그야말로 부르는 게 값일 정도로 그가치는 특별한 것이다. 

일반적으로 말하는 '좋은 땅'이란 향후 지가가 상승할 가능성이 높은 땅을 말하며, 이는 곧 활용 가치가 높은 땅을 의미한다. 

전국 모든 토지에 대하여 각각의 토지마다 해당되는 용도를 나누어 토지의 이용과 건축물의 용도 등을 법에서 미리 정해 놓고, 그 정해진 용도가 아닌 것은 일정한 제한과 규제를 통해 최대한 합리적 이용 상태를 유지하려는 것을 말한다. 

'전 국토에 대한 1차적 평면적 규제'라고 이해

국토는 토지의 이용 실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4가지 용도지역으로 분류한다. 

이 4가지의 뷴류는 다시 9지역으로 세분하여 구분되는데, 이것을 우리는 '4용도 9지역'이라고 부른다. 

출처: - 『뭘해도 돈 버는 반값 토지경매』 - 이상규 지음.