[부동산]20대 땅투자로 미래를 준비한다 - 김현기

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20대 땅 투자로 미래를 준비한다

저자

김현기 지음

출판사

지상사 | 2008-08-28 출간

카테고리

경제/경영

책소개

20대에 소액으로 할 수 있는 땅 투자 안내서! 이 책은 젊고...

글쓴이 평점  

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제 블로그의 자료가 여러분에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다. ^^

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경제력과 판단력이 동반된다면 더 없이 좋은 게 20대들의 땅 투자다.

부동산과 인연 맺은 지 10년 정도인 필자가제일 싫어하는 단어가 하나 있다. '대박'이다.

20대들에게 인생선배로서 말하고자 하는 점은 대박 바라는 큰욕심은 멀리했으면 좋겠다는 것이다.

투자의 기본은 '기본을 지키는 것이리라.

 

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20대들에게 다시 당부한다.

투자 전에 공부를 하되, 우선 정신 자세를 똑바로 하고 이론공부와 실전공부를 병행하는 습관을 반복적으로 들이도록 하라.

20대에 땅 투자하라고 종용하는 이유는 긴 시간을 요하기 때문이다. 20대에 투자해서 10년 이후에 땅값이 움직이는 모습을 보면 자신의 발전을 발견하게 된다.

 

자신감을 갖기 위해선 부지런히 책을 읽고, 읽은 내용을 바탕으로 움직여야 한다. 작은 행동조차 하기 싫다면 땅 살 생각하지 마라. 직장생활이나 열심히 해라.

 

서민들의 정확한 부동산 정보는 부지런히 발품 파는 것뿐이다.

 

 

매입, 매도 모두 본인 몫이니 결코 누구에게 의지해서는 안 된다. 지나치게 남에게 의지한다는 것은 실패를 염두에둔 아주 수동적인 정신자세다.

 

"우리는 성공의 문보다 실패의 문에서 더 많은 지혜를 배운다. 하지 말아야 할 것을 알게 됨으로써 해야 할 것을 분명히 알게 되니까."

 

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모든 것이 자신의 의지에 달렸다. 지금은 어떤가? 모든 것이 자신의 의지에 달렸다. 어느 분야든 하고자 하는 열정만 있으면 노력하여 성공할 수 있다. 의사도, 판사도, 장군도, 심지어 대통령까지도 될 수 있으며, 그 가능성은 항상 열려있다.

 

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땅은 일반적으로 5년 이상 지나면 서서히 움직이기 시작한다.

 

20대는 땅을 닮았다.아니 땅이 20대의 무한한 가능성을 닮았다.

 20대의 청춘들이여, 땅에 관심을 갖자. 땅을 사랑하자.

애인을 사랑하는 열정의 반만이라도 땅에 베풀자. 토익 공부하는 시간의 10분의 1만 땅 공부에 투자하자. 공부한 내용을 바탕으로 주말에는 애인과 땅 보러 다니자. 10년 후, 20년 후의 장밋빛 청사진을 그리며 땅 보러 다니자. 맑은 공기 마시고 좋은 경치 구경하며 땅 데이트, 애인도 좋아할 것이다.

 

땅에 대해 제대로 알기까지 시간이 많이 걸리기 때문에 되도록 일찍 시작해야 한다.

 

20대에 시작하라는 말은 당장 돈 들고 투자할 땅 찾아다니라는 말이 아니라, 그나마 시간적으로 여유가 있을 때 투자를 위한 준비를 하라는 말이다.

 

'시간 = 가치 상승' 의 등식은 땅에서만큼은 진리로 통한다.

 

20대 투자자는 1차적으로 무조건 싸게 선점해야 한다는 점을 잊지 말아야 한다.

 

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돈 없는 20대, 이렇게 투자하라

 

필자는 농림지역 내 전(밭)을 추천하고 싶다.

단, 농업보호구역 내 땅 즉, '상대농지'이어야 한다. 절대농지보다 다양한 용도로 활용할 수 있기 때문이요, 전용이 수월하기 때문이다.

 

농림지역을 살 땐 농업진흥구역(절대농지)은 사지 마라, 농업보호구역(상대농지)을 사라.

반복적으로 밝히는 것이지만 용도의 다양화를 위함이다.

 

땅의 성질에 대해 충분히 공부하고 시간을 갖고 부지런히 알아본 연후에 작은 욕심으로 투자했다면 절대 손해 보는 일이 없다.

 

부자들을 눈 여겨 봐라.

인맥형성이 기가 막히다. 줄을 잘 선다. 계산적이다. 남을 잘 활용한다.

자신의 부를 배불리는 데 영향력을 미치지 못하는 사람과는 결코 상종 안한다.

 

20대는 '큰 욕심' 보단 '중용의 자세'로 움직이면 좋겠다. 아무래도 리스크를 줄이기엔 중용의 자세가 최고로 여겨지기 때문이다. 그리고 부동산 이론공부를 완벽하게 하고 임장활동을 계속해야 한다. 묻지 마 투자자가 되는 순간부터 실패의 사슬에 묶일 확률이 높다.

 

억만 장자가 말한 바 있다.

 "혼자서 하는 100%의 노력보다 100명이 하는 1%의 노력을 선택하는 것이 낫다.

 

신혼생활 조금 좁은 월세집으로 시작한들 어떠랴? 전셋집 마련자금의 절반인 3~5천만원으로 땅에 투자하라. 이 돈이 10년 후 어떤변화를 보일지 기대하라는 말씀이다.

 

사람의 말은 차신차의하고, 땅을 100% 신임하라. 사람의 포장된 말을 믿는 순간부터 실패의 사슬에 묶인다. 땅은 자신을 포장하지 못하는 특질이 있다.

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인터넷을 활용하여 부동산 정보를 알아보자

1. www.onnara.go.kr (정부 부동산정보 통합포털)

2. lic.mogaha.go.kr (지식정보센터)

3. lmis.moct.o.kr (한국토지정보시스템)

4. luris.mltm.go.kr (토지이용규제정보서비스)

5. www.iros.go.kr (대법원 인터넷등기소)

 

현장답사 때는 국토해양부 산하의 국토지리정보원에서 발간한 25,000분의 1짜리 지도를 활용하라.

땅값 동향을 분석하고도로상황을 볼 수 있으며 개발계획을 대략 예측할 수 있다.

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토지이용계획확인원에 도시지역과 계획관리지역(시,군청, 읍.면사무소에서 필히 확인)으로 등재돼 있는 땅은 도로와 접해 있기만 하다면 어지간해선 손해 안 본다.

 단, 국토이용계획 및 이용에 관한 법률상의 규제 즉, 그린벨트나 상수원보호구역, 군사시설보호구역 등의 사항에 대해선 면밀하고 구체적으로 따져봐야 함은 물론이다.

 

다음으로 개발재료를 따져본다. SOC(도로, 항만, 철도 등 기반시설)는 기본적으로 알아볼 사항이다.

육로사항이 매우 중요하다. 도로란 사람과 사람을 연결시켜주는 중요한 도화선이다. 그 파괴력은 엄청나 땅값을 전격이동시킨다.

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개발지 투자방법

개발지에 직접 투자하지 마라. 개발지의 직접적인 수혜지역은 비싸다. 개발지 인군에 투자하라. 여기는 싸다.

 

개발지 인근에 투자할 때의 주의사항.

1. 연접개발제한에 걸리는지 확인해야 한다.

2. 보전녹지인지 확인해야 한다. 이또한 서류로 확인이 가능하다.

3. 차후에 수용될 가능성이 있는지 꼭 확인해야 한다.(시.군처에서 확인이 가능하다. 자세히 알아볼 필요가 있다.)

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알아두면 좋은 부동산 용어

 

용어 공부 [1]

1. 가등기: 본등기 할 조건이 갖추어지지 않았을 때 그 근거를 분명하게 하기 위해 임시로 하는 등기. 시행사에서 '알박기'행위를 방지하기 위해 사용하기도 한다.

2. 가압류: 법원이 채무자의 재산에 대한 강제 집행을 보전하기 위해 그 재산을 임시로 확보하는 일.

3.가처분: 금전채권 이외의 받을 권리가 있는 특정물이 계쟁(係爭) 중에 있을 시, 앞으로의 강제집행을 보전하기 위해 법원 결정에 따라 그 동산이나 부동산을 상대편이 처분 못하게 금지하는 잠정적 처분.

4. 건부지: 건물이 있는 부지.

5. 건폐율: 대지의 면적에 대한 건물면적 비율, 바닥면적 비율을 말한다.

6. 경매: 매도인이 구술로 매수 신청을 시키고 최고가격의 신청인에게 매도하는 호가방식의 매매방법으로서 부동산 경매는 대부분 입찰방식으로 시행되고 있는 법원경매를 의미한다.

7. 계획관리지역: 도시지역으로 편입이 예상되는 지역.

8. 공매: 부동산 등을 처분할 때 공개적인 절차를 통해 매각하는 것을 말한다. 부동산 공매는 자산관리공사에서 시행하는 국세체납압류자산과 기타 재산의 공매를 말한다.

9. 공시지가확인원: 과세기준점을 확인할 수 있는 공부로서 토지에대한 개별공시지가를 확인할 수 있다.

 

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용어 공부[2]

1. 관리지역: 농림지역이나 자연환경보전지역에 준해 관리가 필요한 지역.

2. 근린상업지역: 근린지역에서 일용품 및 서비스공급을 위해 필요한 지역.

3.  근린생활시설: 건축물 용도 분류의 하나로 슈퍼마켓,대중음식점, 세탁소, 대중탕, 태권도장 따위를 이른다.

4. 근저당: 장차 생길 수 있는 채권의 담보로 질권이나 저당권을 미리 설정하는 일.

5. 농림지역: 농림업진흥과 산림 보전을 위해 필요한 지역.

6. 농림보호구역: 상대농지, 농업환경보호를 목적으로 지정된 지역.

7. 농업진흥구역: 절대농지, 농업 목적으로 사용, 농림부장관이 지정한다.

8. 농지전용허가: 농지를 전용하고자 하는 사람은 농지 소재지 관할 농지관리위원회 확인을 거쳐 농림부장관의 허가를 받아야 한다.(농지개발을 위한 일련의 절차)

9. 농지취득자격증명: 농지 취득자는 농지 소재지 관할 시장, 군수, 읍.면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

 

 

 

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용어 공부[3]

1. 대지(臺地): 주위의 평지보다 높고 평평한 땅으로서 고원을 말한다.

2. 대지(垈地): 집터로서 건축 준비가 되어 있는 토지

3. 대체농지조성비: 농지개발 시, 농지전용허가를 위해 쓰여 지는 조성 금액.

4. 대체조림비: 산지전용허가를 위해 쓰여 지는 대체산림자원조성비, 임야개발 시 필요하다.

5. 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발이 필요한 지역으로서 전 국토의 약 15%를 차지하고 있다.

6. 등록세: 취득, 이전, 변경 등에 관한 사항을 공부에 등록할 때 그 권리를 보호해 주는 행정행위에 대한 지방세(유통세,거래세).

7. 등록전환: 지목변경에 필요한 절차로서 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도로 옮겨 등록하는 것을 말한다.

8. 맹지: 도로가 없는 눈 먼 토지로서 건축법상 건물을 지을 수 없는 토지.

9. 미등기전매: 부동산을 구입한 후 소유권이전등기를 하지 않고 제3자에게 팔아버리는 수법이다.

 

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용어 공부 [4]

1. 법정지상권: 동일인이 소유한 토지와 건물 중 어느 한쪽이 매매 등의 원인으로 인해 그 소유자를 각기 달리하게 될 경우, 건물철거 등에 대한 특약사항이 없는 한 건물 소유자가 취득하게 되는 지상권.

2. 보전관리지역: 자연환경보전지역으로 지정해 관리허가가 곤란한 지역, 산림보호, 수질오염방지, 생태계 보전 등 보전을 우선 필요로 하는 지역이다.

3. 보전녹지지역: 녹지공간을 보전해야 할 지역

4. 보전산지: 산림보호가 우선인 지역의 토지, 집약적인임업생산기능의 증진과 산림의 공익기능을 증진하기 위한 산림이다.

5. 복구예비비: 여타의 재해방지 및 복구에 대한 명령을 이행하기 위한 예비 금액.

6. 분묘기지권: 남의 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘 소유를 위해 해당묘지 부분의 타인 소유의 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 토지 소유주의 허가 없이 임의로 이장 등의 행위는 금지되는 게 관례화 되어 있다.

7. 산지전용허가: 보전산지를 전용하고자 하는 사람은 그 용도를 정해 산림청장의 허가를 받아야 한다. 산지개발을 위한 관문이라 할 수 있다.

8. 생산관리지역: 농림지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역, 농업, 임업, 어업생산 등을 위해 관리가 필요하다.

9. 생산녹지지역: 농업적 생산을 위해 개발을 유보해야 하는 지역

 

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용어 공부 [5]

1. 수변구역: 환경부가 상수원수질보전을 위해 지정, 고시한 지역, 사전 조사와 주민과의 협의를 통해 추가 지정 또는 제외되기도 한다. 단독주택 등2층까지 건축이 가능한 지역도 있다.

2. 수질보전특별대책 1,2권역: 환경오염과 자연생태계 변화가 우려되는 지역과 환경 기준을 자주 초과하는 지역을 특별 관리하기 위해 지정된 지역.

3. 순현가: 부동산 투자 즈음에 발생되는 현재의 값어치. 순현가= 현금유입현가-현금유출현가

4. 양도소득세: 토지와 건물의 양도, 부동산에 관한 권리의 양도 및 자산을 유상으로 양도해서 발생하는 소득에 대해 부과하는 소득세

5.양입지: 주된 지목의 토지에 편입되어 1필지로 확정되는 종된 토지로서 소유자와 용도가 동일하고 지반이 연속되어 있다.

6. 용도구역: 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완해해 시가지의 계획적이고 단계적인 토지이용을 도모하기 의해 도시 관리계획으로 결정하는 지역.

7 용도지구: 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역.

8. 용적률: 대지면적에 대한 연면적(건물연건평)의 비율, 지하는 제외된다. 건물에 의한 토지이용도를 나타내는 척도다.

9. 유통상업지역: 도시 내, 지역 간 유통기능의 증진을 도모하기 위해 필요한 지역.

 

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용어 공부 [6]

1. 일반공업지역: 환경을 저해하지 않는 범위 내에서 공업 배치가 가능한 지역.

2. 일반상업지역: 일반적인 상업기능을 담당하기 위해 필요한 지역.

3. 일반주거지역: 저층주택,중층주택, 중고층주택을 통해 편리한 주거환경 조성을 목적으로 하는 지역.

4. 임야대장: 토지대장의 등록에서 제외된 임야를 등록해 놓은 공부.

5. 임야도: 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 등을 밝히기 위해 국가에서 만든 토지의 평면도로서 임야대장에 등록된 토지에 관한 사항을 도면으로 표시하는 지적공부이다.

6. 자연녹지지역: 녹지공간을 해하지 않는 범위 내에서 개발이 불가피한 지역. 단, 제한적인 개발이 가능하다.

7. 자연환경보전지역: 자연환경 및 문화재, 수산자원의 보호, 육성을 하기 위해 필요한 지역.

8. 잡종지: 다른 지목에 속하지 않는 토지로서 갈대밭, 돌을 캐내는 곳, 야외시장, 비행장,공동우물, 자동차운전학원, 도축장, 변젼소,송신소 등이 이에 속한다.

9. 전용공업지역: 중화학공업 등을 수용하기 위해 필요한 지역

 

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용어 공부 [7]

1. 전용부담금: 용도변경에 대한 지불액 및 사용액.

2. 전용주거지역: 단독주택 및 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역으로 건축에 관한 사항은 주택에 한한다.

3. 절대농지: 농업진흥구역의 토지로서 능사짓는 목적의한계 토지.

4. 절대임야: 산지의 영구화를 목적으로 지정된 임야로서 경사도가 15도 이상이고, 30% 이상 나무가 들어서 있다.

5. 제1종 지구단위계획: 토지이용을 구체화하고, 도시와 농, 산, 어촌의 기능을 증진하기 위해 수립하는 계획

6. 제2종 지구단위계획: 계획관리지역과 개발진흥지구를 체계적으로 개발하기 위해 수립하는 계획으로, 건폐율과 용적률이 완화된다.

7. 종합토지세: 지가상승으로 인한 자본이득을 조세로 환수하기 위한 토지공개념의 일환으로 도입된 조세.

8. 준공업지역: '경공업기능+주거,상업기능'이 가능한 지역. 공업기능을 수용하되, 상업기능은 보완 수준으로 하고 있다.

9. 준보전산지: 보전산지 이외의 산림을 통칭한다.

 

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용어 공부 [8]

1. 준주거지역: '주거기능+상업기능'이 가능한 지역. 단, 주거기능 위주이어야 한다.

2. 중심상업지역: 공법상 최고의 가치를 지닌, 지닐 수 있는, 잠재력이 큰 지역, 도심, 부도심의 상업기능의 확충을 위해 필요한 지역이다.

3. 지구단위계획: 도시계획수립 대상지역 안의 일부에 수립하는 도시관리계획으로서, 도시계획수립 대상지역 안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화 하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 해당 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다.

4. 지목: 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다.

5. 지목변경: 토지의 종류, 명칭을 바꾸는 일. 시청이나 군청에 지목변경신청서를 제출하면 된다.

6. 지번: 지적공부에 등록된 번호. 지번을 통해 토지 위치를 알 수 있다.

7. 지상권: (남의 땅에서) 공작물이나 수목 등을 소유하기 위해 그 땅을 사용하는 권리.

8. 지역개발공채: 지방자치단체가 재정상의 필요에 따라 발행하는 공채로, 각종 인 허가 시 의무적으로 국공채를 취득해야 한다. 지방자치단체가 발행 주체다.

9. 지역권: 타인 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리다.

 

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용어 공부 [9]

1. 지장청작물: 토지 위에 들어서 있는 지상권을 가진 건축물 등을 총칭해 쓰이는 말로, 지장물(수목 등)과 구별되고 있다.

2. 지적도: 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 등을 밝히기 위해 국가에서 만든 토지의 평면도로서 도로상황을 판단할 수 있는 서류이며, 토지대장에등록된 토지에 관한 사항을 도면으로 표시한 지적공부다.

3. 지적측량: 지적공부에 등록된 경계점을 복원하기 위해 소관처이나 지적측량 수행자가 각 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 정하는 측량이다.

4. 질권: 담보물권으로, 목적물을 맡아두었다가 갚지 않을 때 그 목적물로 우선 변제를 받을 수 있는 권리.

5. 축척변경: 지적도에 등록된 경계점의 정밀도를 높이기 위해 다른 축척으로 변경하는 일.

6. 최유효이용: 통상의 이용능력을 보유한 사람의 합리적이고 합법적인 최선의 이용을 말한다.

7. 취득세: 토지, 건물 등을 취득한 경우 취득 사실을 과세대상으로 해 취득자에게 과세하는 지방세.

8. 택지 용도에 따라 주거용, 공업용, 상업용으로 건축물을 건축할 수 있는 토지다.

9. 토지공개념: 토지는 확대재생산이 불가능한 한정자산이므로 소유와 처분은 공공의 이익을 위해 적절히 제한할 수 있다는 개념

 

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용어 공부 [10]

1. 토지구획정리사업: 도시계획을 시행할 때, 공공시설 정비개선이나 택지이용률을 높이기 위한 토지의 구획이나 형질변경, 공공시설의 신설 등에 관한 사업이다.

2. 토지대장: 지적대장이라고 부르며, 토지의 소재지, 지번, 지목, 소유자의 주소, 성명 등을 적어 시, 군청 등에 비치해 두는 장부다.

3. 토지이동: 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 때 일어나는 현상.

4. 토지이용계획확인원: 토지의 용도 등에 관한 기준점을 알 수 있는 중요한 공부로서 토지 소재지,지번, 지목, 면적이 등재 되어 있고 공법상의 이용제한과 거래 규제사항을 확인할 수 있는 서류다.

5. 필지: 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위

6. 합병(합필): 지적공부에 등록된 2필지 이상을 1필지로 합해 등록하는 것을 말한다.

7. 행정대집행: 행정상 의무 사항을 이행하지 않을 경우, 행정청이 스스로 하거나 제 3자를 통해 그 비용을 의무자로부터 징수하는 일