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 꼭 알아야 할 토지투자 9계명

 

    1. 토지투자, 투기가 아닌 투자로 생각하라: 무리한 투자는 금물이다. 분수에 맞는 투자가 정석이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안하여 투자하는 자세가 중요하다. 눈앞에 보이는 현재 가치보다는 향후 개발이 완료되었을 때 얼마만큼의 수익을 낼 수 있는지 미래 가치를 중시해야 한다.
    2. 투자목적은 대중적이어야 한다:투자를 목적으로 하는 부동산은 이용을 목적으로 하는 부동산과 차이를 두어야 한다. 즉 시장에서 상품가치가 있어야 한다. 팔아야 소득이 발생하기 때문에 여러 사람이 마음에 드는 부동산을 선택하는 것이 투자 요령이다.
    3. 개발 예정지 인근을 찾아라: 대규모 개발이 예정된 주변 땅의 구입은 성공 투자를 보장한다. 택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보다. 또한 각 지방자치단체가 지정하는 개발예정지 인근지역도 투자 성공의 가능성이 높다.
    4. 뜬소문은 믿지 말라: 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다. 갑자기 튀어나온 개발 정보나 뜬소문에 조심해야 한다. 부정확한 소문만 믿고 달려들었다가는 백전백패한다. 땅 투자의 고수들은 발 빠르게 정보를 입수해 정보가 새기 전에 물건을 싸게 사고, 팔 때도 비싸게 팔며 매매사실을 숨긴다.
    5. 땅값은 철도 등 신설 개통도로를 따라 움직인다: 땅값은 길을 따라 움직인다. 도로개통은 주민의 생활 반경을 확대시킨다. 즉 도심 접근성이 좋아져 유동 인구가 많아지면서 투자가 활성화되게 마련이다.
    6. 도시계획을 눈여겨봐라:도시계획은 해당 도시의 개발 방향을 알 수 있는 척도가 된다. 입안 단계부터 최종 결정 때까지 놓치지 말고 추적하면 땅값 상승지역을 예측할 수 있다. 개발계획이 무성해도 개발주체를 통해 예산이 편성되었는지도 확인해야 한다.
    7. 권리관계를 잘 따져라: 토지는 아파트와 달리 권리관계가 복잡하다. 등기부등본 등 권리관계만 믿어서는 안 된다. 또 실제 이용 상황이 공부와 달라 이용제한을 받는 경우도 허다하다. 따라서 토지이용계획확인원, 지적도, 등을 통해 위치와 권리관계 등을 폭넓게 조사해야 한다.
    8. 매도/매수 시기 (타이밍 선택)가 중요하다:대규모 개발 예정지역 등 땅값이 급등하는 곳은 정부가 나서서 토지거래허가구역으로 지정한다. 부자들은 정보에 대한 투자결정이 신속하다. 부동산투자는 타이밍이 중요하기 때문에 소문에 사고 뉴스에 나올 시점이면 팔아야 한다. 특히 토지투자의 입지를 선택할 때에는 팔 때를 반드시 염두해 두어야 한다.
    9. 정책을 따라가면 돈이 보인다:정부가 발표한 개발계획이 사회, 경제적 트렌드에 부합하는가, 부합하지 않는가 하는 점과 그 개발계획이 실행되었을 때의 파급효과를 예측한다면 보다 큰 수익을 기대할 수 있을 것이다.

 

임야투자 이것만은 꼭 알아두자

  • 종중의 소유여부를 확인해야 한다: 임야투자의 경우 가장 중요하게 여겨야 할 사항은 해당 임야의 소유권자를 확인하는 것이다.
  • 분묘기지권에 주의하라: 임야의 경우 묘지가 있는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 묘지가 있을 경우 반드시 묘지를 이장하는 조건으로 거래계약을 체결해야 한다.
  • 맹지가 아닌지 확인해야 한다. 상당수 임야의 경우 진입도로가 없는 맹지가 많아서 해당 임야를 개발할 경우 다른 토지를 높은 가격으로 매수해야 하는 사례들도 발생한다.
  • 토지의 소유와 입목의 소유는 별개이다: 나무가 울창하거나 과수 등이 식재된 임야의 경우에는 해당 수목의 소유자가 누구인지, 거래대상물에 해당 수목이 포함되는지 여부를 반드시 조사해 보아야 한다.
  • 경계를 꼭 확인해야 한다: 임야의 경우 다른 토지와는 달리 경계의 판정이 어렵다.
  • 정확한 시세를 파악해야 한다: 도시민 소유나 부동산매매업자로부터 임야를 구입할 때는 매도자나 중개업자의 말만 믿지 말고 임야 인근 지역의 부동산중개사무소 등을 통하여 정확한 시세를 조사해보는 것이 바람직하다.
  • 17도 이상의 경사지는 개발을 할 수 없다: 임야는 경사의 방향이나 경사도가 그 활용 가능성을 좌우하는 경우도 많다.
  • 수변구역이 아닌지 확인해야 한다

 

토지 경매시 주의사항

  • 분명한 투자계획을 세우고 경매에 나선다.-토지는 주거용에 비해 환금성이 떨어진다.
  • 현장답사를 통해 서류상 내용과 실제가 일치하는지 확인한다.-용도, 도로, 경계, 주변환경 등의 점검은 필수사항이다.
  • 개발제한 사항이 있는지 확인한다.-국토의 계발 및 이용에 관한 법률이나 농지법 등에 따라 토지 이용/개발에 대한 제한이 있는지 확인한다.
  • 농지취득자격증명원(농지증) 발급여부를 확인한다.-토지거래허가구역에서 경매를 통해 농지를 낙찰 받으면 인수 과정에서 농지증을 제출해야 한다.
  • 임야는 현장답사를 통해 경계, 면적, 진입도록, 경사도, 토질, 수목상태 등을 점검한다.
  • 물건의 채권관계 분석(권리분석)은 필수사항이다.-예고등기 가처분 등이 있는지 반드시 확인한다.


 

부동산 현황파악에 필요한 서류

  • 1)토지이용계획확인서(구 도시계획확인원)
  • 2)토지대장
  • 3)지적도
  • 4)건축물대장
  • 5)토지 및 건물 등기부등본
  • 6)개별공시지가확인서

상기 서류는 모두 대한민국 전자정부( www.egov.go.kr)에서 열람 하거나 교부신청하여 받아볼 수 있다.

 


 토지이용계획확인서

  • 토지이용계획확인서는 그 토지에 건축할 수 있는 물건의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 토지에 대한 허용 및 제한사항을 알 수가 있다. 비슷한 위치에 비슷한 면적의 토지라도 주거지역인지 상업지역인지에 따라 건축할 수 있는 용도와 규모가 이미 도시계획 사항으로 결정되어 있는 것이다. 일반적으로 도시계획법상 주거지역에는 건폐율 60%, 용적률 200~300%로 주로 주거용도에 적합한 건물을 지을 수 있고, 상업지역은 건폐율 80%, 용적률 800~1300%까지 다양한 상업시설을 지을 수가 있다. 상업지역은 주거지역에 비해 상업시설 용도의 건물을 더 많이 더 높게 지을 수 있기 때문에 상업지역의 토지가격이 주거지역에 비해 높은 것이다.
  • 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 4종류로 구분되어 있다.
  • 주거지역: 전용주거(1~2종) 일반주거(1~3종) 준주거로 구분되고,
  • 녹지지역:보존녹지, 생산녹지, 자연녹지로 구분된다.
  • 상업지역:중심상업, 일반상업, 근린상업, 유통상업
  • 공업지역: 전용공업, 일반공업, 준공업

토지활용과 관련하여 건폐율, 용적률이란 용어의 개념에 대하여 살펴보면 건폐율은 부지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.

따라서 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수가 있다.


 

토지대장

  • 토지대장은 토지면적과 지목, 소유자, 토지의 분할,합병의 역사, 토지등급 등을 알 수 있는 서류이다.
  • 우리는 토지대장을 통해서 정확한 토지의 면적과 소유자의 인적사항을 확인할 수 있다.

 

지적도

  • 지적도는 토지의 형상과 도로 저촉여부, 향후 도시계획으로 당해 토지의 일부가 도로로 편입되는지 여부를 지적선 등으로 확인할 수 있다.

 

건축물대장

  • 건축물대장은 건물의 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물의 용도 및 용도변경 내역 등을 확인할 수 있는 서류이다.
  • 외관상으로는 멀쩡해 보이는 건물이라도 준공한 지 20여 년이 넘었다면 노후된 정도를 전문가의 안전진단을 통해서 확인하고 구입하는 것이 바람직하다.


 

토지 및 건물 등기부등본

  •  토지 및 건물 등기부등본은 토지(건물)의 면적, 주소, 소유자, 소유권 및 저당권을 확인할 수 있는 서류로 부동산 매입시 반드시 확인해야 할 서류이다.
  • 등기부등본은 토지, 건물의 소재지, 지번, 지목 등을 표기한[표제부], 소유권의 이전 및 보존, 취득자의 주소 및 성명, 압류, 가압류, 가등기, 경매로 인한 기입등기 등에 대한 표기를 한 [갑구], 소유권 이외의 저당, 근저당, 전세권, 지상권 등을 표기한 [을구]의 세 부분으로 구성되어 있다.
  • 경매로 부동산을 구입할 경우 순위번호란을 잘 확인해야 한다. 등기부등본의 권리분석을 제대로 하지 않으면 큰 낭패를 볼 수도 있으므로 주의해야 한다.

 


개별공시지가확인서

  • 개별공시지가확인서는 정부가 매년 1월 1일에 조사하여 발표하는 지가 기준이다.

    부동산 세금을 부과하는데 기준이 되는 것으로 개별적인 부동산에 따라 편차가 있지만 공시지가는 시세의 약 70% 정도라고 보고 있다.

    어떤 부동산을 매입하고자 할 때 매입가격에 대한 참고적인 기준이 되는 것이다.

 


부동산 정보관련 사이트

 

 


경매/공매

 


등기부등본 및 민원서비스


 

세금관련


 

 


돈 되는 땅 돈 안되는 땅

저자
김영준 지음
출판사
가림출판사 | 2004-08-20 출간
카테고리
경제/경영
책소개
부동산 투자 노하우가 담긴 부동산 제테크 책. 일반인들이 토지에...
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