20대 은퇴하기 바빌론부자연구소

바빌론의 경공매 요약노트 03

안녕하세요...^^ 오랜만에 경매관련 포스팅을 하게되었습니다 ㅠ.ㅠ

지난주 필자는 첫번째 경매입찰을 '군산지원'에서 행하게 되었습니다.

그러나 안타깝게 낙찰받지는 못했습니다.

그래도 24살에 물건검색을 혼자하고 등기부등본을 보며 권리분석을 하고,

대법원 사이트에서 점유관계등 임차인 내역도 조사하고

실제로 익산에 있는 '현대아파트'에 임장활동을 다녀오는 등

정말 많은 일들이 있었습니다.

엘리베이터를 타고, 관리사무소 전화번호를 저장한 뒤 집으로 돌아오는 길에 전화를 하여 '미납된 관리비'등을 관리사무소에 묻고 17여 만 원이 미납되었다는 사실도 알게되었습니다.

비록 낙찰받지는 못했지만 정말 많은 것들을 얻을 수 있었고 좋은 경험을 했습니다.

오늘은 바빌론의 경공매 요약노트 세 번재, 시간이므로 저의 첫 입찰기는

다음 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.

자, 그럼 요약한 내용을 옮기겠습니다. ^^

전쟁보다 더 심한게 경매다.

인터넷 바로가기를 최적화로 셋팅하라.

좋은 물건은 많이 덤비지 않는다.

이유가 뭘까? 일반인들이 좋아하지 않는다.

조금 번거로운 그 무엇이 끼면 일반인들은 경매에 들어오지 않는다.

스피드옥션 (수많은 경매 정보제공)

경매로 돈 버는 방법은 광화문 앞에 16차선 도로만큼이나 넓다.

공매 검색은 온비드에서 하라.

공동투자는 필히 망한다!!

돈은 기본에 정법이 있다.

"돈은 팔자에 달려있다. 여러분들이 아무리 발버둥쳐도 팔자를 벗어나기 힘듭니다.

팔자를 벗어나는 유일한 통로가 딱하나 있어요. 그게 경매입니다." - 도기안 선생

'타경'이 붙어있으면 경매사건이다.

감정가격은 매각대상 토지와 건물을 합친 가격이다.

감정가가 경매의 시작가이다.

도기안선생님의 팟캐스트를 들어보세요

내가 경험한 바로는 법을 잘 아는 사람보다,

부자가 되겠다는 절박함에 미쳐 있는 사람들이 오히려 부자가 된다.

『평범했던 그들의 특별한 경매투자 비밀 경매 부자들』- 고준석 지음

1. 경매 부자들은 가격이 올라갈 때 Yes!를 외친다.

2. 경매 부자들은 미래가치를 먼저 따진다.

3. 경매 부자들은 초심을 잃지 않는다.

4. 경매 부자들은 경제성의 원칙을 따진다.

5. 경매 부자들은 현장에서 답을 구한다.

6. 경매 부자들은 겉만 보고 판단하지 않는다.

7. 경매 부자들은 배수진을 치고 경매에 임한다.

8. 경매 부자들은 선택과 집중의 달인이다.

9. 경매 부자들은 한 방을 노리지 않는다.

10. 경매 부자들은 길 없는 땅에 길을 만든다.

“경매 부자들이 처음부터 많은 자금을 가지고 경매에 도전한 경우는 많지 않다. 그들은 입찰에 참가하기 전에 빈틈이 생기지 않게 노력한다. 낙찰에 성공하고도 잔금을 구하지 못해 허둥대지 않도록 사전에 예상 입찰가격을 정하고 그에 맞게 자금계획을 철저히 세운다. 또한 금융비용을 줄이기 위해 저축은행이나 사채 등을 이용하지 않고 시중은행(주거래 은행)을 이용한다.”

경매 고수들은 유치권이 있는 물건을 보고 또 본다. 유찰이 잦은 물건은 더 유심히 살펴본다. 아무리 물건이 먼 곳에 있어도 현장을 여러 차례 오가며 미래가치를 판단한다. 그들은 유치권이 있는 물건이 오히려 높은 수익을 안겨 줄 수도 있다는 사실을 잘 알고 있다.

그러나 경매 하수들은 유치권이 있다는 이유로 현장은 방문해보지도 않는다. 대체로 유치권이 있으면 경매대출을 절대로 받을 수 없다고 여기는 사람들이 많은데, 대출금 한도에서 유치권을 공제하면 얼마든지 대출을 받을 수 있다.

경매 고수들은 대출을 받는 데도 고수다.

한두 군데 은행에서 거절당해도 또 다른 은행을 찾아다닌다. 그러나 경매 하수들은 일단 거절당하면 은행을 떠나 사채시장으로 발길을 돌린다.

첫째, 자신의 신용도를 관리하라.

신용도를 관리하기 위해서는 신용카드 대금납부 연체는 금물이다.

현금서비스도 받지 않는 게 좋다. 혹시 다른 금융기관에 대출을 받은 적이 있는지, 이자를 연체시키지는 않았는지 꼼꼼하게 체크한다.

둘째, 금리가 낮은 금융기관을 선택하라.

경매대출의 경우 변동금리와 고정금리를 선택할 수 있는데, 경매부자들은 금리가 하락할 때는 변동금리를, 금리가 상승할 때는 고정금리를 선호한다.

셋째, 먼저 담보비율을 따져라.

경매대출 한도는 담보비율로 정해진다.

넷째, 경매대출에 조건이 붙는지를 확인하라.

경매부자들은 특별한 조건이 붙어 있는 경매대출에는 일체 눈길을 주지 않는다. 따라서 경매대출을 받는 데만 신경 쓸 게 아니라, 대출부터 상환까지 거쳐야 하는 모든 조건을 하나하나 따져봐야 한다.

다섯째, 권리분석의 벽을 넘어라.

권리분석은 부동산을 낙찰 받을 때만 쓰이는 것이 아니다. 경매대출을 받을 때도 필요하다.

경매 고수들은 매매시세 대비 얼마나 싸게 매수했느냐를 중요하게 여긴다.

경매 하수는 법원감정가격 대비 얼마나 저렴하게 매수했느냐에 방점을 찍는다.

명심하라. 경매 부자가 되고 싶다면 부동산 가격이 오를 때 경매에 나서야 한다.

일반적으로 유찰이 잦은 경매물건은 대항력이 있는 임차인이 있거나 등기부에 드러나지 않은 권리가 숨어 있기 마련이다. 특히 상가건물은 유치권 때문에 기피물건이 되는 경우가 많다. 이는 가격을 떨어뜨리는 주원인이다. 경매 부자들은 이런 경매에 앞서 눈에 보이지 않는 비용까지 감안해 경제성을 따져야 한다. 예를 들어 유치권 부담금액, 명도소송 비용, 필요한 시간, 인력 등이 그것이다. 유치권 해결이 장기화되면 임대수익 감소에 따른 기회손실도 비용에 포함해야 한다. 그러나 유치권이 있다고 해서 반드시 법에서 인정되는 것은 아니다. 만일 법에서 인정되지 않는다면 매수인의 자본수익은 급상승한다. 따라서 유치권을 당연한 손해로 생각할 필요는 없다.

반드시 현장을 방문해 현황평가서의 내용과 실제 부동산이 일치하는지 확인해야 한다.

현장을 방문하면 가장 먼저 땅의 모양을 확인해야 한다. 지적도에 나타난 대로 도로가 있는지, 경계표시는 확실한지 분명하게 대조해봐야 한다. 그리고 땅의 경사도가 15도 이상이거나, 심어져 있는 나무들의 수령이 30년 이상 된 임야는 피해야 한다. 경사도가 심하면 인허가를 받기가 힘들 뿐만 아니라, 공사비가 많이 들어가기 때문이다. 또한 나무의 수령이 오래될수록 형질변경허가를 받기가 힘들다.

우리나라는 땅을 크게 4가지 용도로 나누어 관리하고 있다.

도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역이 그것이다. 이중에서 관리지역은 어느 정도 개발가능성이 있는 곳이다. 도시보다 상대적으로 땅값이 저렴하기 때문에 투자자들의 관심이 많다. 관리지역은 다시 토지의 성질과 적성을 감안해 계획관리, 생산관리, 보전관리지역의 3개 지역으로 세분화된다. 계획관리지역은 체계적으로 개발을 계획하는 곳을 말하며, 생산관리지역은 농업을 비롯해 임업과 어업 등 농수산물의 생산활동에 대한 지원을 염두에 둔 곳이다. 다른 곳에 비해 상대적으로 투자가치가 떨어진다.

보전관리지역은 산림이나 수질, 생태계 등의 관리를 위해 보전해야 하는 곳이다. 한마디로 투자가치가 없다. 결론적으로 개발가능성이나 투자가치로 보면 계획관리지역이 가장 좋으며, 보전관리지역이 가장 떨어진다.

독일의 시인 괴테는 “힘이 분산되지 않도록 주의하라. 또한 한 곳에 집중되도록 끊임없이 노력하라.

천재는 다른 사람들이 하는 것을 보고 무엇이든 할 수 있다고 생각하지만, 어떤 경우든 무분별한 소모에 대해서는 반드시 후회할 날이 온다.”라고 했다.

기준권리의 종류에는 근저당권(저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 경매개시결정등기가 있다. 여기서 등기일자가 가장 빠른 것이 해당 경매물건의 기준권리가 된다. 기준권리보다 앞선 권리는(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등) 매수인이 인수해야 한다.

기준권리 이후에 설정된 권리(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등)는 경매로 소멸되기 때문에 매수인이 부담하지 않는다. 단, 원인무효를 다투는 후순위 가처분인 경우에는 소송의 결과에 따라 매수인이 인수할 수도 있다.

경매 부자들은 실패에 대한 걱정보다 도전에 대한 의지가 더 강하다.

경매는 어려워서 못하는 것이 아니다. 따져보는 것이 귀찮고 게을러서 안 하는 것이다.

첫째, 유치권의 대상은 물건(부동산, 동산)과 유가증권이어야 한다.

둘째, 채권(받을 돈)이 유치권의 목적물(부동산, 동산 등)과 관련해서 발생한 것이어야 한다.

예를 들어 단순히 빌려준 돈을 받지 못했다고 해서 채무자(돈을 빌려간 사람)의 부동산에 유치권을 주장하는 것은 인정되지 않는다.

셋째, 채권이 변제기(돈을 갚아야 할 시기)에 있어야 한다.

넷째, 유치권자가 물건(부동산, 동산 등)을 정유하고 있어야 한다.

다섯째, 유치권을 배제하는 법률 또는 계약상의 사유가 없어야 한다.

이처럼 유치권은 성립 자체가 매우 까다롭다.

더 중요한 것은 유치권에 대한 효력이 유치권자가 신고했다고 해서 인정되는 것이 아니다라는 점이다.

유치권은 담보가 실제로 들어간 공사비인지, 경매물건과 관련이 있는 것인지 등 여러 가지 사실 여부를 종합하여 법원에서 판단한다. 따라서 유치권이 있는 물건이라고 해서 꼭 부담스러워 할 필요가 없다.

경매물건에는 여러 종류의 유치권이 많이 따라 붙는다. 하지만 유치권은 유치권자의 주장일 뿐이다.

예를 들어 영업을 위해 공사한 비용에 대해 유치권이 성립되지 않는다.

영업을 위한 인테리어 비용은 건물의 객관적 가치를 상승시키는 요인이 될 수 없기 때문이다.

경매 고수들은 아무리 골치 아픈 유치권이 붙어 있어도 기피하지 않는다.

문제가 많아 보이는 물건일수록 특성을 잘 파악하고 현장조사를 꼼꼼히 한다.

유치권을 통해 자본수익을 극대화할 수 있음을 잘 알기 때문이다.

유치권이 설정되어 있다고 피하고 보는 것은 현명하지 못한 처사다.

유치권은 성립 여부를 떠나 주장부터 하고 보는 것이다. 마치 어린 아이가 장난감을 사달라고 떼를 쓰듯 경매물건이 되자마자 무조건 신고부터 하고 보는 것이다.

대법원의 판례에서 생떼처럼 보이는 유치권이 인정되지 않는 것만 봐도 알 수 있다.

경매 고수를 넘어 진정한 경매 부자가 되려면 유치권에 대한 편견을 버려라.

분묘기지권은 다른 사람의 토지에 묘를 쓴 사람에게 인정되는 권리를 말한다.

첫째, 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하거나

둘째, 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온•공연하게 그 분묘를 점유하거나

셋째, 자기 토지에 분묘를 설치한 사람이 분묘를 이전한다는 특약 없이 토지를 매매했을 때 관습법상 인정받을 수 있다.

경매 고수들은 시골 땅을 매입할 경우 여름이 아닌 추운 겨울에 현장방문을 한다.

만약 분묘가 있으면 관리 상태를 파악해 묘지 이전을 청구할 수 있는지 확인한 후 경매에 참여한다.

“일반적으로 건리관계가 복잡하지 않아 경쟁률이 높은 물건에는 투자자는 물론이고 실수요자까지 물려든다. 경매 고수는 인기가 많고 높은 수익이 예상되는 아파트만 쳐다보지 않는다. 경쟁률이 높다 싶으면 되도록 피한다. 경쟁률이 치열한 물건은 경매에 참가자들이 가격을 올려놓기 때문에 오히려 수익이 떨어진다. 더군다나 경쟁률이 치솟으면 일반 매매물건과 가격에서 큰 차이가 없다. 반면 경쟁률이 낮으면 수익은 높아진다. 경쟁 상대가 없으므로 최저 입찰가격 수준에서 낙찰된다. 그러나 경매 하수는 사람들이 모여드는 물건만 찾아다닌다.

경매 고수들은 경매 상식과 고정관념에서 벗어난다.

그들은 확실한 것도, 절대적인 법칙도 없다는 사실을 잘 알고 있다.

반면에 경매 하수들은 다른 물건에 전혀 눈을 돌리지 못하고 오로지 아파트만 고집한다.

이렇듯 틀에 갇혀 있으면 경매 부자가 될 수 없다.

낮은 경쟁률로 고수익을 얻고자 하는 경매 참가자들에게 매력적인 법원 경매 상품 가운데 하나가 공장이다. 공장은 보통 감정가의 50~60% 선에서 낙찰된다.

공장은 낙찰 후 인•허가를 거치지 않고도 기존 시설을 활용할 수 있다.

경매 고수들은 길이 없는 땅도 길이 있는 땅으로 여긴다.

주변의 토지소유자와 부딪치고 협상하며 길을 뚫는다. 경매에 참여할 때부터 길을 만들 수 없다는 생각은 하지 않는다. 투자가치가 없어 보이는 맹지도 그냥 포기하지 않고 길을 만들어내 투자가치를 높인다. 최악의 경우 협의가 안 되어 길을 만들 수 없을 경우에는 법에 호소해 길을 만들기도 한다. 경매 고수가 되려면 길이 없는 땅에도 관심을 가져라.

법정지상권이란 토지의 지상을 사용할 수 있는 권리를 말한다. 법정지상권으로 인정받기 위해서는 3가지 조건에 부합해야 한다.

첫째, 근저당권설정 당시 토지에 반드시 건물이 존재해야 한다.

둘째, 근저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 한다.

셋째, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다. (민법 제36조 참조)

첫째, 매도 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 한다.

둘째, 매매 및 기타 다른 원인이 개입됐을 때에는 토지와 건물의 소유자가 달라야 한다.

셋째, 건물을 철거한다는 등의 배제특약이 없어야 한다.

법정지상권은 까다롭기로 유명하지만 철저히 물건을 분석하여 실체를 밝혀내면 고수익을 얻을 수도 있기에 매력적이다.

가처분은 부동산의 소유권에 관해 이해관계를 다툴 때 법원에서

판결을 내릴 때까지 부동산의 처분을 금지하는 것이다.

가처분은 선순위•후순위를 막론하고 가장 조심해야 하는 권리다.

선순위 가처분은 당연히 매수인이 인수해야 한다. 뒤에 나오는 가처분은 경매로 소멸된다.

단, 명심해야 할 점은 가처분에는 점유이전 금지, 출입금지, 저당권변경금지, 소유권 이전금지가 있는데, 소유권 또는 선순위 저당권에 대한 ‘원인무효’를 다투는 가처분은 위험하다는 것이다.

기준권리보다 뒤에 나오는 가처분이라도 소유권에 대한 원인무효를 다투는 경우 경매로 소멸되지 않는다. 법원의 최종 판결에 따라 매수인이 인수해야 하는 권리가 될 수도 있다.

경매물건에 가처분이 붙어 있으면 가처분의 원인부터 찾아내는 것이 무엇보다 중요하다.

『유치권 3건이 인생을 바꾼다』- 김유성

사업의 실패는 가정의 몰락이다. 자살률 세계 1위의 오명을 가진 나라가 우리나라이다.

이렇게 치열한 경쟁 속에서 살아가는 것 자체가 서민들에게는 큰 고통이다.

직장인이 직장에 다녀 20여 년을 아등바등 살아서 애들 다 키우고, 시집장가 보내고 나면, 덩그러니 집 한 채만 남는다는 말이 있다. 그거 하나 갖고 노후대책이 제대로 될 리는 만무하다.

젊을 때 미리미리 재테크에 대한 안목과 시각을 키우고 준비를 해나가야 한다.

언제 생길지 모르는 실탄(목돈)을 장전하게 되는 날, 투자에 들어갈 수 있는 마음의 준비를 하고 있다면, 기회는 그 즉시이고, 방아쇠는 바로 당겨야 한다. 기회가 오면 즉시 투자에 들어가야 한다. 모든 것은 때가 있기 때문이다.

그렇지 않고 마음의 준비가 되어 있지 않은 단계에서 남의 말에만 귀가 솔깃해서 피같이 모은 돈을 투자해서 떼이는 불운을 겪는다면, 그 여파는 인생을 뒤흔들어 버릴 수도 있다.

이제 젊은 분들은 내집마련에 먼저 목표를 두지 말고, 부동산에 투자를 할 수 있는 목돈부터 먼저 만드는 일을 하기 바란다.

1년 동안 모은 종자돈 1천만 원은 경매에서 10배가 되는 물건에 베팅할 수가 있다고 필자는 주변 분들에게 말을 한다. 경매에서 1억은 10억을 베팅할 수 있는 돈이다.

주식의 흐름은 많은 변수에 의해 예측의 정확성을 떨어뜨려 손해를 가중시키는 구조로 되어 있다. 겨우 통장에 몇만 원이 남아 있고 나서야 주식은 재가 손댈 것이 아니라는 것을 깨닫고 바로 손을 Ep기로 마음먹었다.

주식투자를 장기적 관점에서 노후설계를 위한 장기 분산투자를 하는 것이라면, 그것은 권장할 만하지만, 큰돈을 단시간에 벌고자 하는 것이라면 지금도 말리고 싶다.

사업을 한다고 해서 무슨 큰 돈을 벌 것 같지만, 결국 생활비도 가져오지 못해 처참한 생활을 이어가는 것이 사업자의 현실이다. 봉급쟁이들을 부러워하는 빛 좋은 게살구나 마찬가지다. 이 와중에 그나마 먹고살 정도가 되면 남자들은 딴생각을 하게 된다. 엉뚱한 곳에 돈이 새나가다 보면 사업은 나락으로 떨어져 결국 문을 닫게 된다. 신용불량자라는 오명을 쓰게 되는 것은 물론, 자식농사마져 망치는 결과를 우리 주위에서 얼마나 많이 봤는가?

사업을 할 재목이면 사업을 해야 하고, 월급쟁이를 해야 할 재목은 월급쟁이를 해야 하지만, 무엇이 되었든 재테크에 대해서만큼은 한시라도 빨리 준비를 해두는 것이 필요하다.

이론을 배우기 위해서 경매 과정을 배우러 다니는 것은 시간낭비에 불과하다. 집에서, 직장에서, 전철에서, 버스에서, 시간 날 때마다 책을 보며 스스로 익히면 된다.

경매는 먼저 부자가 되겠다는 꿈을 가져야 한다.

경매를 제대로 배우려면 책 읽기가 싫어도 의무적으로 읽어야 한다.

건물의 위치나 땅의 위치를 지적도와 항공사진을 비교해보며 투자수익의 타당성을 검토하는 데 유용한 프로그램 http://www.geopis.co.kr/index.asp

“남과 같이해서는 남 이상 될 수 없다.”라는 말을 가슴에 새기고, 밤을 새워 공부하고 남모르는 열정과 기법을 창안하고 실험하며 경매를 해왔다.“

부자가 되고자 하는 분들에게 말하고 싶다. ‘나부터 먼저 잘살고 봐라.’ 이기적이라고 볼 수도 있지만, 내가 잘살아야 주위 사람을 도와주고 국가를 도와줄 수 있다. ‘열정을 불살라 부자만 돼라.’ 그것이 돈을 벌고자 하는 분들에게는 나와 가정과 국가를 위한 일이 될 것이다.

미국 케네디 대통령의 취임 연설문에는 이런 말이 있다.

‘국가가 여러분을 위해 무엇을 할 수 있는지를 묻지 말고, 여러분이 국가를 위해 무엇을 할 것인지를 먼저 물어 달라.’

회원가입 → ‘셀프 등기 도우미/ 등기 지식 센터’

상단 메뉴 바에서 ‘셀프 등기 도우미’를 클릭하면 어떤 형태의 등기를 할 것인지 좌측의 메뉴가 나온다. 거기에서 ‘일반등기’ → ‘경락등기’를 클릭하면 팝업창이 열린다.

팝업창 하단 오른쪽에 ‘1단계로 이동’하기를 누르면 서류 작성에 갈 수 있는 창이 열린다.

해당 사항을 클릭하여 작성하고 2단계로 이동한다.

2단계에서는 전 소유자와 현 소유자의 인적 사항을 적어 넣는다.

3단계로 이동하면 준비한 등기부등본 등을 참고로 해서 부동산의 내용을 전부 입력한다.

4단계는 촉탁날짜와 취‧등록세 면제 여부, 말소 사항 체크, 건물일 경우 시가 표준액 등을 체크한 뒤 5단계로 이동한다.

5단계는 경매 취득으로 인해 말소할 등기의 내역을 전부 입력한다.

6단계는 지금가지 작성한 문서를 토대로 자동으로 문서가 생성되어 있다.

법원마다 업무의 차이가 있을지 모르나 매각 잔금 납부 절차는 해당 경매계에서 납부 명령서를 발급받아 접수계에 제출하면 납부서를 발급해준다. 이 납부서와 함께 잔금을 준비하여 법원 내 은행에 납부하면 된다. 등기 서류에 지정한 채권 매입액이 있으면 그것도 같이 매입하여 할인하고 채권번호를 등기 서류에 적어 넣는다. (건물은 2,000만 원 이상만 채권 매입을 한다.)이렇게 하면 경매계에서는 등기소로 촉탁을 하여 1주일 안이면 등기 서류를 받을 수 있다.

① 유치권은 점유를 하여야 유치권의 효력이 있다.

② 유치권자는 주장하는 채권이 해당 물건에 관한 것이어야 한다.

③ 유치권자가 주장하는 채권은 변제기를 넘겨야만 한다.

④ 점유는 선의에 의해야 하고 채무자의 점유 허락을 받아야 한다.

⑤ 유치권자는 경매개시기입등기일자 이전부터 점유가 있어야 한다.

⑥ 유치권을 주장하는 부동산을 계속 점유하고 있어야 한다.

⑦ 유치권자는 선관주의 의무자로서의 의무를 다하여야 한다.

⑧ 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

⑨ 유치권자는 부동산을 점유만 해야지 사용을 해서는 안 된다.

입찰까지 결정하고 낙찰을 받으면 매각이나 임대를 놓아야 하는데 이럴 때는 어떻게 부동산에 내놓을 것인가를 확인해두어야 한다. 거리가 먼 곳일 경우 일일이 부동산을 찾아다니며 물건을 내놓는 것은 시간과 경비의 손실이 많다.

인터넷을 활용하여 물건을 올리고, 물건 소재지의 부동산 사무실 전화번호를 알아내어 물건 내놓는 법을 살펴보고자 한다.

지도에서 소재지 검색하고 ‘부동산’을 입력하고 검색을 한다.

『부자되는 데는 땅이 최고다 』- 박성훈 지음

“경매시장에서 틈새시장을 공략하기 위해서는 준비해야 할 것이 있다.

그것은 바로 토지와 관련된 ‘법 지식’이다.”

법적인 문제를 처리하는데 들어가는 비용과 그 단점을 해결하고 난 뒤에 발생하는 수익을 따져보면 된다. 그리고 난 뒤에 경매에 참여할 것인지, 참여하지 않을 것인지 결정하면 된다. 게다가 법적인 문제 이외에도 기타 골치 아픈 문제를 해결해주는 업체들은 얼마든지 구할 수 있다.

토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기부등본을 확인하여 미등기 여부를 살펴보자.

미등기상태라는 것은 불법건축물로서 소유주가 없는 집이라는 것을 뜻했다.

1.) 신흥 택지지구

2.) 관광지와 관광지 주변 지역

초보자인 경우 관광지 투자는 절대 금물이다. 관광지는 전문가들도 피해가야 할, 첫 번째로 꼽는 땅이다.

* 투자의 원칙은 수요와 공급의 법칙이다. 수익을 올리기 위해서는 개발 폭이나 속도에 비해 공급할 수 있는 땅이 한정되어 있어야만 가능하다.

3.) 도시계획 예정지역

도시계획 지역 내의 땅을 매입할 때는 반드시 관할 시군구청이나 토지공사 등에 현금보상 방식인지 아니면 환지제도 방식인지 확인해야 한다. 현금 보상의 경우, 투자의 적합성이 바로 드러난다.

4.) 경지정리 된 관리지역

네모반듯하게 경지정리가 된 땅은 반드시 지방자치단체 건축과와 지적계에 별도의 확인 과정을 거쳐야 한다. 물론 경지정리가 되어 있지 않거나 지방자치 단체가 아닌, 개인이 실시한 경지정리가 된 관리지역은 안심하고 매입해도 된다.

1.) 시간이 지나면 매립지도 돈이 된다.

혐오시설만 없어지면 예전의 가격을 회복하는 것은 당연하다.

매립지 투자에서 핵심은 투자 시기와 처분 시기이다. 바로 타이밍이다.

지방자치단체의 홈페이지에 접속하면 매입을 희망하는 땅 주변의 개발계획을 한눈에 파악할 수 있다. 당연히 혐오시설 설치가 예정되어 있으면 매입해서는 안 된다. 정말 ‘묶인 돈’이 되어버리기 때문이다.

◆ 매립장으로 효용이 끝나기 1년 전에서 2년 전쯤에 사두었다가 매립이 끝나고 언론 등을 통해 소문이 나기 시작하는 시점이 처분 시기이다.

기본적으로 땅에 대한 투자는 장기적인 안목과 인내가 필요하다.

또한 지금 다른 사람들이 관심을 갖지 않는 땅이 언제든지 옥동자로 탈바꿈 할 수도 있다는 것을 잊지 말아야 한다.

단, 매립지 투자에서 몇 가지 확인할 것은 있다. 매립지라고 할지라도 지방자치단체가 시행하는 사업인지 아니면 개인 사업가가 지방자치단체에서 위탁을 받아 하는 사업인지는 파악해야 한다. 물론 지방자치단체가 시행하는 사업이어야 이후 공원으로 개발될 수 있다. 또한 매립이 완료되었을 때의 계획도 이미 공시되어 있다는 점을 잊지 말아야 한다.