20대 은퇴하기 바빌론부자연구소

바빌론의 경공매 요약노트 03

안녕하세요...^^ 오랜만에 경매관련 포스팅을 하게되었습니다 ㅠ.ㅠ

지난주 필자는 첫번째 경매입찰을 '군산지원'에서 행하게 되었습니다.

그러나 안타깝게 낙찰받지는 못했습니다.

그래도 24살에 물건검색을 혼자하고 등기부등본을 보며 권리분석을 하고,

대법원 사이트에서 점유관계등 임차인 내역도 조사하고

실제로 익산에 있는 '현대아파트'에 임장활동을 다녀오는 등

정말 많은 일들이 있었습니다.

엘리베이터를 타고, 관리사무소 전화번호를 저장한 뒤 집으로 돌아오는 길에 전화를 하여 '미납된 관리비'등을 관리사무소에 묻고 17여 만 원이 미납되었다는 사실도 알게되었습니다.

비록 낙찰받지는 못했지만 정말 많은 것들을 얻을 수 있었고 좋은 경험을 했습니다.

오늘은 바빌론의 경공매 요약노트 세 번재, 시간이므로 저의 첫 입찰기는

다음 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.

자, 그럼 요약한 내용을 옮기겠습니다. ^^

전쟁보다 더 심한게 경매다.

인터넷 바로가기를 최적화로 셋팅하라.

좋은 물건은 많이 덤비지 않는다.

이유가 뭘까? 일반인들이 좋아하지 않는다.

조금 번거로운 그 무엇이 끼면 일반인들은 경매에 들어오지 않는다.

스피드옥션 (수많은 경매 정보제공)

경매로 돈 버는 방법은 광화문 앞에 16차선 도로만큼이나 넓다.

공매 검색은 온비드에서 하라.

공동투자는 필히 망한다!!

돈은 기본에 정법이 있다.

"돈은 팔자에 달려있다. 여러분들이 아무리 발버둥쳐도 팔자를 벗어나기 힘듭니다.

팔자를 벗어나는 유일한 통로가 딱하나 있어요. 그게 경매입니다." - 도기안 선생

'타경'이 붙어있으면 경매사건이다.

감정가격은 매각대상 토지와 건물을 합친 가격이다.

감정가가 경매의 시작가이다.

도기안선생님의 팟캐스트를 들어보세요

'동전 한 닢'의 가치를 알아보는 당신은 빌딩부자이다.

『유치권 3건이 인생을 바꾼다』- 김유성

사업의 실패는 가정의 몰락이다. 자살률 세계 1위의 오명을 가진 나라가 우리나라이다.

이렇게 치열한 경쟁 속에서 살아가는 것 자체가 서민들에게는 큰 고통이다.

직장인이 직장에 다녀 20여 년을 아등바등 살아서 애들 다 키우고, 시집장가 보내고 나면, 덩그러니 집 한 채만 남는다는 말이 있다. 그거 하나 갖고 노후대책이 제대로 될 리는 만무하다.

젊을 때 미리미리 재테크에 대한 안목과 시각을 키우고 준비를 해나가야 한다.

언제 생길지 모르는 실탄(목돈)을 장전하게 되는 날, 투자에 들어갈 수 있는 마음의 준비를 하고 있다면, 기회는 그 즉시이고, 방아쇠는 바로 당겨야 한다. 기회가 오면 즉시 투자에 들어가야 한다. 모든 것은 때가 있기 때문이다.

그렇지 않고 마음의 준비가 되어 있지 않은 단계에서 남의 말에만 귀가 솔깃해서 피같이 모은 돈을 투자해서 떼이는 불운을 겪는다면, 그 여파는 인생을 뒤흔들어 버릴 수도 있다.

이제 젊은 분들은 내집마련에 먼저 목표를 두지 말고, 부동산에 투자를 할 수 있는 목돈부터 먼저 만드는 일을 하기 바란다.

1년 동안 모은 종자돈 1천만 원은 경매에서 10배가 되는 물건에 베팅할 수가 있다고 필자는 주변 분들에게 말을 한다. 경매에서 1억은 10억을 베팅할 수 있는 돈이다.

주식의 흐름은 많은 변수에 의해 예측의 정확성을 떨어뜨려 손해를 가중시키는 구조로 되어 있다. 겨우 통장에 몇만 원이 남아 있고 나서야 주식은 재가 손댈 것이 아니라는 것을 깨닫고 바로 손을 Ep기로 마음먹었다.

주식투자를 장기적 관점에서 노후설계를 위한 장기 분산투자를 하는 것이라면, 그것은 권장할 만하지만, 큰돈을 단시간에 벌고자 하는 것이라면 지금도 말리고 싶다.

사업을 한다고 해서 무슨 큰 돈을 벌 것 같지만, 결국 생활비도 가져오지 못해 처참한 생활을 이어가는 것이 사업자의 현실이다. 봉급쟁이들을 부러워하는 빛 좋은 게살구나 마찬가지다. 이 와중에 그나마 먹고살 정도가 되면 남자들은 딴생각을 하게 된다. 엉뚱한 곳에 돈이 새나가다 보면 사업은 나락으로 떨어져 결국 문을 닫게 된다. 신용불량자라는 오명을 쓰게 되는 것은 물론, 자식농사마져 망치는 결과를 우리 주위에서 얼마나 많이 봤는가?

사업을 할 재목이면 사업을 해야 하고, 월급쟁이를 해야 할 재목은 월급쟁이를 해야 하지만, 무엇이 되었든 재테크에 대해서만큼은 한시라도 빨리 준비를 해두는 것이 필요하다.

이론을 배우기 위해서 경매 과정을 배우러 다니는 것은 시간낭비에 불과하다. 집에서, 직장에서, 전철에서, 버스에서, 시간 날 때마다 책을 보며 스스로 익히면 된다.

경매는 먼저 부자가 되겠다는 꿈을 가져야 한다.

경매를 제대로 배우려면 책 읽기가 싫어도 의무적으로 읽어야 한다.

건물의 위치나 땅의 위치를 지적도와 항공사진을 비교해보며 투자수익의 타당성을 검토하는 데 유용한 프로그램 http://www.geopis.co.kr/index.asp

“남과 같이해서는 남 이상 될 수 없다.”라는 말을 가슴에 새기고, 밤을 새워 공부하고 남모르는 열정과 기법을 창안하고 실험하며 경매를 해왔다.“

부자가 되고자 하는 분들에게 말하고 싶다. ‘나부터 먼저 잘살고 봐라.’ 이기적이라고 볼 수도 있지만, 내가 잘살아야 주위 사람을 도와주고 국가를 도와줄 수 있다. ‘열정을 불살라 부자만 돼라.’ 그것이 돈을 벌고자 하는 분들에게는 나와 가정과 국가를 위한 일이 될 것이다.

미국 케네디 대통령의 취임 연설문에는 이런 말이 있다.

‘국가가 여러분을 위해 무엇을 할 수 있는지를 묻지 말고, 여러분이 국가를 위해 무엇을 할 것인지를 먼저 물어 달라.’

회원가입 → ‘셀프 등기 도우미/ 등기 지식 센터’

상단 메뉴 바에서 ‘셀프 등기 도우미’를 클릭하면 어떤 형태의 등기를 할 것인지 좌측의 메뉴가 나온다. 거기에서 ‘일반등기’ → ‘경락등기’를 클릭하면 팝업창이 열린다.

팝업창 하단 오른쪽에 ‘1단계로 이동’하기를 누르면 서류 작성에 갈 수 있는 창이 열린다.

해당 사항을 클릭하여 작성하고 2단계로 이동한다.

2단계에서는 전 소유자와 현 소유자의 인적 사항을 적어 넣는다.

3단계로 이동하면 준비한 등기부등본 등을 참고로 해서 부동산의 내용을 전부 입력한다.

4단계는 촉탁날짜와 취‧등록세 면제 여부, 말소 사항 체크, 건물일 경우 시가 표준액 등을 체크한 뒤 5단계로 이동한다.

5단계는 경매 취득으로 인해 말소할 등기의 내역을 전부 입력한다.

6단계는 지금가지 작성한 문서를 토대로 자동으로 문서가 생성되어 있다.

법원마다 업무의 차이가 있을지 모르나 매각 잔금 납부 절차는 해당 경매계에서 납부 명령서를 발급받아 접수계에 제출하면 납부서를 발급해준다. 이 납부서와 함께 잔금을 준비하여 법원 내 은행에 납부하면 된다. 등기 서류에 지정한 채권 매입액이 있으면 그것도 같이 매입하여 할인하고 채권번호를 등기 서류에 적어 넣는다. (건물은 2,000만 원 이상만 채권 매입을 한다.)이렇게 하면 경매계에서는 등기소로 촉탁을 하여 1주일 안이면 등기 서류를 받을 수 있다.

① 유치권은 점유를 하여야 유치권의 효력이 있다.

② 유치권자는 주장하는 채권이 해당 물건에 관한 것이어야 한다.

③ 유치권자가 주장하는 채권은 변제기를 넘겨야만 한다.

④ 점유는 선의에 의해야 하고 채무자의 점유 허락을 받아야 한다.

⑤ 유치권자는 경매개시기입등기일자 이전부터 점유가 있어야 한다.

⑥ 유치권을 주장하는 부동산을 계속 점유하고 있어야 한다.

⑦ 유치권자는 선관주의 의무자로서의 의무를 다하여야 한다.

⑧ 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

⑨ 유치권자는 부동산을 점유만 해야지 사용을 해서는 안 된다.

입찰까지 결정하고 낙찰을 받으면 매각이나 임대를 놓아야 하는데 이럴 때는 어떻게 부동산에 내놓을 것인가를 확인해두어야 한다. 거리가 먼 곳일 경우 일일이 부동산을 찾아다니며 물건을 내놓는 것은 시간과 경비의 손실이 많다.

인터넷을 활용하여 물건을 올리고, 물건 소재지의 부동산 사무실 전화번호를 알아내어 물건 내놓는 법을 살펴보고자 한다.

지도에서 소재지 검색하고 ‘부동산’을 입력하고 검색을 한다.

『부자되는 데는 땅이 최고다 』- 박성훈 지음

“경매시장에서 틈새시장을 공략하기 위해서는 준비해야 할 것이 있다.

그것은 바로 토지와 관련된 ‘법 지식’이다.”

법적인 문제를 처리하는데 들어가는 비용과 그 단점을 해결하고 난 뒤에 발생하는 수익을 따져보면 된다. 그리고 난 뒤에 경매에 참여할 것인지, 참여하지 않을 것인지 결정하면 된다. 게다가 법적인 문제 이외에도 기타 골치 아픈 문제를 해결해주는 업체들은 얼마든지 구할 수 있다.

토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기부등본을 확인하여 미등기 여부를 살펴보자.

미등기상태라는 것은 불법건축물로서 소유주가 없는 집이라는 것을 뜻했다.

1.) 신흥 택지지구

2.) 관광지와 관광지 주변 지역

초보자인 경우 관광지 투자는 절대 금물이다. 관광지는 전문가들도 피해가야 할, 첫 번째로 꼽는 땅이다.

* 투자의 원칙은 수요와 공급의 법칙이다. 수익을 올리기 위해서는 개발 폭이나 속도에 비해 공급할 수 있는 땅이 한정되어 있어야만 가능하다.

3.) 도시계획 예정지역

도시계획 지역 내의 땅을 매입할 때는 반드시 관할 시군구청이나 토지공사 등에 현금보상 방식인지 아니면 환지제도 방식인지 확인해야 한다. 현금 보상의 경우, 투자의 적합성이 바로 드러난다.

4.) 경지정리 된 관리지역

네모반듯하게 경지정리가 된 땅은 반드시 지방자치단체 건축과와 지적계에 별도의 확인 과정을 거쳐야 한다. 물론 경지정리가 되어 있지 않거나 지방자치 단체가 아닌, 개인이 실시한 경지정리가 된 관리지역은 안심하고 매입해도 된다.

1.) 시간이 지나면 매립지도 돈이 된다.

혐오시설만 없어지면 예전의 가격을 회복하는 것은 당연하다.

매립지 투자에서 핵심은 투자 시기와 처분 시기이다. 바로 타이밍이다.

지방자치단체의 홈페이지에 접속하면 매입을 희망하는 땅 주변의 개발계획을 한눈에 파악할 수 있다. 당연히 혐오시설 설치가 예정되어 있으면 매입해서는 안 된다. 정말 ‘묶인 돈’이 되어버리기 때문이다.

◆ 매립장으로 효용이 끝나기 1년 전에서 2년 전쯤에 사두었다가 매립이 끝나고 언론 등을 통해 소문이 나기 시작하는 시점이 처분 시기이다.

기본적으로 땅에 대한 투자는 장기적인 안목과 인내가 필요하다.

또한 지금 다른 사람들이 관심을 갖지 않는 땅이 언제든지 옥동자로 탈바꿈 할 수도 있다는 것을 잊지 말아야 한다.

단, 매립지 투자에서 몇 가지 확인할 것은 있다. 매립지라고 할지라도 지방자치단체가 시행하는 사업인지 아니면 개인 사업가가 지방자치단체에서 위탁을 받아 하는 사업인지는 파악해야 한다. 물론 지방자치단체가 시행하는 사업이어야 이후 공원으로 개발될 수 있다. 또한 매립이 완료되었을 때의 계획도 이미 공시되어 있다는 점을 잊지 말아야 한다.

안녕하세요 20대 은퇴하기 바빌론 부자연구소 소장입니다.

오랜만에 여러분들께 주식에 관한 소식을 전하게 되었습니다.

최근 외국인과 기관이 매수하고 있는 종목과

5개월 간 예탁금 변화 및 금리, 거시경제 등을 이야기 하고자 합니다.

 금리에 대한 지표

 고객예탁금 및 신용융자가 증가하고 있는 차트입니다.

한국은행지표 고객예탁금 차트입니다.

최근 증시의 5개월간 외국인, 개인, 기관의 투자지표입니다.

외국인과 기관은 5개월동안 순매수를 보이고 있고,

눈에 띄는 것은 연기금에서 투자금이 들어오는 것이 포착되었습니다.

생산자물가지수 차트입니다. -(한국은행 경제통계시스템 제공)

소비자물가지수 차트입니다. -(한국은행 경제통계시스템 제공)

예금은행대출금 차트입니다.

 예금은행총예금 차트입니다.

60일 동안 외국인과 기관의 순매수 종목현황입니다.

*참고하십시오.

최근 90일 이상 외국인과 기관의 지분율증가 상위 업종안내입니다.

융자를 이용하여 투자한 업종의 현황입니다. 1위가 종이목재 업종이군요.

종이목재 업종인 '한솔제지' 종목을 살펴보겠습니다.

'기금', '외국인' 자본이 들어오는 모습을 확인 할 수 있습니다.

그리고 강한 매물대를 돌파한 모습입니다.

아래 보이는 차트는 '한솔제지'의 일봉차트입니다. 참고만 하십시오.

'한솔제지'의 매수현황입니다.

외국인과 기관이 쌍끌이 매수로 들어오는 모습을 확인할 수 있습니다.

 주식거래대금 차트입니다.

채권거래대금 차트입니다.

주택매매가격지수 차트입니다.

오랜만에 주식과 경제에 관한 칼럼을 적습니다.

제가 아는 부분에 대해서 미흡한 부분도 많고 모르는 부분 또한 많이 있습니다.

잘못된 자료는 지적해 주시고, 좋은 정보는 같이 공유해 주십시오.

더 좋은 정보와 삶에 도움이 되는 지식들을 많이 공유하고자 노력하겠습니다.

요즘 날씨가 많이 춥고 일교차가 심한 가을입니다.

모두 감기 조심하십시오. - 바빌론.

*의견을 전하고 싶으신 분과 제게 소통하고자 하시는 분들께서는

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감사합니다.

2012.07.25 코스피가 연중 최저치를 기록했다.

그러나 이것은 기회인가 혹은 악재인가?

결국 진리는 돈을 버는 사람은 극소수에 불과하다.

이러한 장세에 매수할 사람이 몇이나 될까?

그런데 돈을 버는 사람은 이러한 장세에서 매수를 하는 사람이 아닐까 싶다.

최소한 돈을 벌지는 못해도 손실을 보면 안되지 않은가?

최근 증시자금을 보면 고객예탁금이 죄다 빠져나간 사실을 확인할 수 있다.

결국 증시가 하락하는 와중에 개인들은 모두 손절을 했다는 의미이다.

이글을 읽고 있는 당신은 어떠한 경우에서도 시장에서 살아남아야 한다.

인내하지 않고 몇 포인트의 수익으로 결코 투자에 성공할 수는 없는 노릇이다.

누구나

힘들때 위로해주고, 격려를 해 주어야 할 때가 있다.

우리 증시가 지금 그런 상황이 아닌가 싶다.

위기를 기회의 안목으로 바라보는 당신이 바로 성공한 투자자이다.

자료 1. 최근 저점이 지속적으로 근소하나마 상승하고 있는 KOSPI의 일봉차트 

자료2. 최근 증시자금 동향: 지수가 하락하는 와중에 개인 예탁금은 죄다 빠져나간 사실을 확인 할 수 있다.

모두 포탄을 피하려 아래에서 손절을 하고 조용히 증시에서 퇴장한 모습을 확인할 수 있다.

자료3. 투자에 있어서 금리는 대단히 중요하다.

최근 금리는 10개월 넘게 동결에도 불구하고 금리하락을 결정했다.

*채권 수익률과 주식과 부동산 이러한 것들은 모두 금리를 기초로 해서 움직여진다.

당신은 은행에 예금했다면 고스란히 인플레이션 물가상승률로 가만히 앉아서 돈을 갉아 먹고 있다.

당신이 믿고 있는 은행에서 지금 그런 일을 하고 있다.

당신은 KB금융과 같은 주식을 매입해야 하는가 혹은 금리가 내려가는 상황에서도 예금만을 고집해야 하는가?

참고로 KB금융은 6만 원대의 가치를 지니고 있다. 현재 주가를 보면 33,400 원, (2012.07.26 오전 11시경 기준임)

당신의 성공투자를 기원합니다.

20대 은퇴하기 바빌론 부자연구소 - 바빌론