“경매 부자들이 처음부터 많은 자금을 가지고 경매에 도전한 경우는 많지 않다. 그들은 입찰에 참가하기 전에 빈틈이 생기지 않게 노력한다. 낙찰에 성공하고도 잔금을 구하지 못해 허둥대지 않도록 사전에 예상 입찰가격을 정하고 그에 맞게 자금계획을 철저히 세운다. 또한 금융비용을 줄이기 위해 저축은행이나 사채 등을 이용하지 않고 시중은행(주거래 은행)을 이용한다.”
유치권이 있어도 경매대출을 받을 수 있다.
경매 고수들은 유치권이 있는 물건을 보고 또 본다. 유찰이 잦은 물건은 더 유심히 살펴본다. 아무리 물건이 먼 곳에 있어도 현장을 여러 차례 오가며 미래가치를 판단한다. 그들은 유치권이 있는 물건이 오히려 높은 수익을 안겨 줄 수도 있다는 사실을 잘 알고 있다.
그러나 경매 하수들은 유치권이 있다는 이유로 현장은 방문해보지도 않는다. 대체로 유치권이 있으면 경매대출을 절대로 받을 수 없다고 여기는 사람들이 많은데, 대출금 한도에서 유치권을 공제하면 얼마든지 대출을 받을 수 있다.
경매 고수들은 대출을 받는 데도 고수다.
한두 군데 은행에서 거절당해도 또 다른 은행을 찾아다닌다. 그러나 경매 하수들은 일단 거절당하면 은행을 떠나 사채시장으로 발길을 돌린다.
부자들만 아는 경매대출 비법
경매 고수들은 권리분석뿐만 아니라 경매대출을 잘 활용한다. 대부분 종잣돈을 쌓아놓고 경매를 시작하는 것이 아니기 때문에 경매대출은 필수조건이나 다름없다.
완벽한 경매 고수로 거듭나려면 부자들만 아는 효과적인 경매대출 비법을 알아두어야 한다.
첫째, 자신의 신용도를 관리하라.
신용도를 관리하기 위해서는 신용카드 대금납부 연체는 금물이다.
현금서비스도 받지 않는 게 좋다. 혹시 다른 금융기관에 대출을 받은 적이 있는지, 이자를 연체시키지는 않았는지 꼼꼼하게 체크한다.
둘째, 금리가 낮은 금융기관을 선택하라.
경매대출의 경우 변동금리와 고정금리를 선택할 수 있는데, 경매부자들은 금리가 하락할 때는 변동금리를, 금리가 상승할 때는 고정금리를 선호한다.
셋째, 먼저 담보비율을 따져라.
경매대출 한도는 담보비율로 정해진다.
넷째, 경매대출에 조건이 붙는지를 확인하라.
경매부자들은 특별한 조건이 붙어 있는 경매대출에는 일체 눈길을 주지 않는다. 따라서 경매대출을 받는 데만 신경 쓸 게 아니라, 대출부터 상환까지 거쳐야 하는 모든 조건을 하나하나 따져봐야 한다.
다섯째, 권리분석의 벽을 넘어라.
권리분석은 부동산을 낙찰 받을 때만 쓰이는 것이 아니다. 경매대출을 받을 때도 필요하다.
선순위 권리가 붙었다고 해서 무조건 경매대출을 받을 수 없다고 낙심할 필요는 없다.
“경매부자들은 실패를 각오하고 경매에 뛰어든다. 또한 실패보다 더 큰 경험은 없다고 여긴다. 그들은 호랑이가 먹잇감을 잡기 위해 전력질주를 하듯이 엄청난 에너지를 쏟아 붓는다.”
그리고 중요한 사실은 대부분의 경매 부자들이 부동산 가격이 떨어질 때는 경매에 관심을 두지 않는다는 것이다. 가격이 오를 때 경매에 참여해 엄청난 수익을 챙긴다.
『도덕경』에 “반자도지동反者道之動”이란 말이 있다. 즉, 모든 사람들이 가는 길이 반드시 옳은 길은 아니다. 때로는 거꾸로 가야 한다. 경매 하수들은 가격이 떨어질 때 Yes를 외친다. 그러나 경매 고수들은 가격이 오를 때 Yes를 외친다.
경매 고수들은 매매시세 대비 얼마나 싸게 매수했느냐를 중요하게 여긴다.
경매 하수는 법원감정가격 대비 얼마나 저렴하게 매수했느냐에 방점을 찍는다.
명심하라. 경매 부자가 되고 싶다면 부동산 가격이 오를 때 경매에 나서야 한다.
『시경時經』에 ‘절차탁마 切磋琢磨’, 좋은 옥은 하루아침에 만들어지지 않는다‘는 말이 있다.
경매 부자들은 경매 물건을 신중하게 세세하게 살펴보고 미래가치를 찾아낸다.
그들은 미래가치가 없으면 권리분석에 아무 문제가 없다고 해서 섣불리 경매에 나서지 않는다. 서두르지 않고 제대로 된 물건이 나올 때까지 기다린다.
경매를 하는 동안 많은 불안과 유혹이 있겠지만, 시간이 걸려도 처음 세운 목표대로 실행해야 한다.
경매 부자들은 신중하게 경제성의 원칙을 따진다. 위험비용을 비롯해 시간은 물론이고 필요한 노력까지 치밀하게 계산한다. 희망과 기대로 가슴이 벅찰지라도 그들은 절대 흥분하지 않는다. 항상 위험한 상황에 대비하고 그것을 극복하려 노력한다.
유치권에 대한 분석
일반적으로 유찰이 잦은 경매물건은 대항력이 있는 임차인이 있거나 등기부에 드러나지 않은 권리가 숨어 있기 마련이다. 특히 상가건물은 유치권 때문에 기피물건이 되는 경우가 많다. 이는 가격을 떨어뜨리는 주원인이다. 경매 부자들은 이런 경매에 앞서 눈에 보이지 않는 비용까지 감안해 경제성을 따져야 한다. 예를 들어 유치권 부담금액, 명도소송 비용, 필요한 시간, 인력 등이 그것이다. 유치권 해결이 장기화되면 임대수익 감소에 따른 기회손실도 비용에 포함해야 한다. 그러나 유치권이 있다고 해서 반드시 법에서 인정되는 것은 아니다. 만일 법에서 인정되지 않는다면 매수인의 자본수익은 급상승한다. 따라서 유치권을 당연한 손해로 생각할 필요는 없다.
『도덕경』에 ‘섭생攝生’이란 말이 있다. ‘편안함을 추구하면 몸이 나빠진다’라는 뜻이다.
부드러운 쌀밥보다 거친 현미밥을 먹고, 따뜻하고 배부른 것보다 조금 춥고 적당히 고생할 때 더 건강해질 수 있다는 말이다.
현장조사
반드시 현장을 방문해 현황평가서의 내용과 실제 부동산이 일치하는지 확인해야 한다.
현장을 방문하면 가장 먼저 땅의 모양을 확인해야 한다. 지적도에 나타난 대로 도로가 있는지, 경계표시는 확실한지 분명하게 대조해봐야 한다. 그리고 땅의 경사도가 15도 이상이거나, 심어져 있는 나무들의 수령이 30년 이상 된 임야는 피해야 한다. 경사도가 심하면 인허가를 받기가 힘들 뿐만 아니라, 공사비가 많이 들어가기 때문이다. 또한 나무의 수령이 오래될수록 형질변경허가를 받기가 힘들다.
중국의 마오쩌둥은 “나는 전략서를 읽지 않는다. 전쟁터에서는 책이 필요 없기 때문이다.”라고 했다. 시시각각 급변하는 전장을 전법에만 의존하여 해결할 수 없기 때문이다. 경매도 이론만으로 논할 수 없다. 현장에 나가야 답을 찾을 수 있다.
모든 경매 부자들이 여유 속에서 탄생하는 것은 아니다. 대부분은 미래에 대한 꿈과 절박함에 배수진을 치고 경매에 임한다. 경매에 한두 번 실패했다 해도 이를 극복하고, 절대 실패의 바이러스에 감염되지 않는다.
아무리 종잣돈이 많다 해도, 경매 지식이 풍부해도, 절박함이 없으면 성공할 수 없다.
경매에 임할 때마다 절체절명의 순간이라 여기고, 모든 에너지와 힘을 쏟아라.
우리나라의 땅
우리나라는 땅을 크게 4가지 용도로 나누어 관리하고 있다.
도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역이 그것이다. 이중에서 관리지역은 어느 정도 개발가능성이 있는 곳이다. 도시보다 상대적으로 땅값이 저렴하기 때문에 투자자들의 관심이 많다. 관리지역은 다시 토지의 성질과 적성을 감안해 계획관리, 생산관리, 보전관리지역의 3개 지역으로 세분화된다. 계획관리지역은 체계적으로 개발을 계획하는 곳을 말하며, 생산관리지역은 농업을 비롯해 임업과 어업 등 농수산물의 생산활동에 대한 지원을 염두에 둔 곳이다. 다른 곳에 비해 상대적으로 투자가치가 떨어진다.
보전관리지역은 산림이나 수질, 생태계 등의 관리를 위해 보전해야 하는 곳이다. 한마디로 투자가치가 없다. 결론적으로 개발가능성이나 투자가치로 보면 계획관리지역이 가장 좋으며, 보전관리지역이 가장 떨어진다.
따라서 경매 고수들은 ‘계획관리지역’으로 지정된 토지만 노린다. 한편 땅에 투자하려면 여유자금으로 해야 한다. 또한 환가에 어려움이 많기 때문에 단기투자가 아닌 장기투자를 해야 한다.
경매 부자들은 선택과 집중의 달인이다.
‘경매는 철저하게 매수인 입장에서 단순화하라‘
‘모든 힘과 에너지를 한 곳으로 집중하라.’
법에서 전세보증금이 아닌 월세는 보호대상이 아니다.
독일의 시인 괴테는 “힘이 분산되지 않도록 주의하라. 또한 한 곳에 집중되도록 끊임없이 노력하라.
천재는 다른 사람들이 하는 것을 보고 무엇이든 할 수 있다고 생각하지만, 어떤 경우든 무분별한 소모에 대해서는 반드시 후회할 날이 온다.”라고 했다.
경매 부자들은 한 방을 노리지 않는다.
‘대지권 없음’, ‘대지권 미등기’가 붙은 물건의 경매에 참여한다면 반드시 대지사용권이 있는지 살펴봐야 한다.
경매 부자들은 자신만의 확실한 원칙이 있다. 결코 거창하거나 화려하지 않다. 또한 한 방을 노리지 않는다. 크기에 상관없이 알토란 같은 물건들에 정성을 쏟는다. 그것들이 부자로 만들어준다는 것을 잘 알기 때문이다.
당신도 경매 부자가 되고 싶다면 큰 것보다 작은 물건부터 도전하라!
경매에서 기준권리는 권리분석의 아주 중요한 잣대다. 이를 기준으로 권리들의 생사生死가 결정되기 때문이다. 기준권리만 찾으면 권리분석은 매우 쉽게 끝낼 수 있다.
기준권리의 종류에는 근저당권(저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 경매개시결정등기가 있다. 여기서 등기일자가 가장 빠른 것이 해당 경매물건의 기준권리가 된다. 기준권리보다 앞선 권리는(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등) 매수인이 인수해야 한다.
기준권리 이후에 설정된 권리(지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기 등)는 경매로 소멸되기 때문에 매수인이 부담하지 않는다. 단, 원인무효를 다투는 후순위 가처분인 경우에는 소송의 결과에 따라 매수인이 인수할 수도 있다.
경매 부자들은 실패에 대한 걱정보다 도전에 대한 의지가 더 강하다.
경매는 어려워서 못하는 것이 아니다. 따져보는 것이 귀찮고 게을러서 안 하는 것이다.
떼쟁이 유치권
유치권은 무조건 매수인이 부담하는 권리가 아니다.
법원에서 인정해야만 매수인이 부담하는 것으로, 유치권으로 인정받지 못하면 부담할 이유가 없었다.
경매에서 유치권이란 부동산을 신축 또는 수리한 경우, 공사비를 받을 때까지 그 건물을 유치할 수 있는 담보물건이다.
유치권이 성립되기 위해서는 법률적으로 5가지 사항에 부합해야 한다.
첫째, 유치권의 대상은 물건(부동산, 동산)과 유가증권이어야 한다.
둘째, 채권(받을 돈)이 유치권의 목적물(부동산, 동산 등)과 관련해서 발생한 것이어야 한다.
예를 들어 단순히 빌려준 돈을 받지 못했다고 해서 채무자(돈을 빌려간 사람)의 부동산에 유치권을 주장하는 것은 인정되지 않는다.
셋째, 채권이 변제기(돈을 갚아야 할 시기)에 있어야 한다.
넷째, 유치권자가 물건(부동산, 동산 등)을 정유하고 있어야 한다.
다섯째, 유치권을 배제하는 법률 또는 계약상의 사유가 없어야 한다.
이처럼 유치권은 성립 자체가 매우 까다롭다.
더 중요한 것은 유치권에 대한 효력이 유치권자가 신고했다고 해서 인정되는 것이 아니다라는 점이다.
유치권은 담보가 실제로 들어간 공사비인지, 경매물건과 관련이 있는 것인지 등 여러 가지 사실 여부를 종합하여 법원에서 판단한다. 따라서 유치권이 있는 물건이라고 해서 꼭 부담스러워 할 필요가 없다.
경매물건에는 여러 종류의 유치권이 많이 따라 붙는다. 하지만 유치권은 유치권자의 주장일 뿐이다.
예를 들어 영업을 위해 공사한 비용에 대해 유치권이 성립되지 않는다.
영업을 위한 인테리어 비용은 건물의 객관적 가치를 상승시키는 요인이 될 수 없기 때문이다.
경매 고수들은 아무리 골치 아픈 유치권이 붙어 있어도 기피하지 않는다.
문제가 많아 보이는 물건일수록 특성을 잘 파악하고 현장조사를 꼼꼼히 한다.
유치권을 통해 자본수익을 극대화할 수 있음을 잘 알기 때문이다.
유치권이 설정되어 있다고 피하고 보는 것은 현명하지 못한 처사다.
유치권은 성립 여부를 떠나 주장부터 하고 보는 것이다. 마치 어린 아이가 장난감을 사달라고 떼를 쓰듯 경매물건이 되자마자 무조건 신고부터 하고 보는 것이다.
대법원의 판례에서 생떼처럼 보이는 유치권이 인정되지 않는 것만 봐도 알 수 있다.
경매 고수를 넘어 진정한 경매 부자가 되려면 유치권에 대한 편견을 버려라.
분묘기지권
분묘기지권은 다른 사람의 토지에 묘를 쓴 사람에게 인정되는 권리를 말한다.
첫째, 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하거나
둘째, 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온•공연하게 그 분묘를 점유하거나
셋째, 자기 토지에 분묘를 설치한 사람이 분묘를 이전한다는 특약 없이 토지를 매매했을 때 관습법상 인정받을 수 있다.
경매 고수들은 시골 땅을 매입할 경우 여름이 아닌 추운 겨울에 현장방문을 한다.
만약 분묘가 있으면 관리 상태를 파악해 묘지 이전을 청구할 수 있는지 확인한 후 경매에 참여한다.
경매 부자가 되고 싶다면 반드시 추운 겨울에 땅을 사라.
“일반적으로 건리관계가 복잡하지 않아 경쟁률이 높은 물건에는 투자자는 물론이고 실수요자까지 물려든다. 경매 고수는 인기가 많고 높은 수익이 예상되는 아파트만 쳐다보지 않는다. 경쟁률이 높다 싶으면 되도록 피한다. 경쟁률이 치열한 물건은 경매에 참가자들이 가격을 올려놓기 때문에 오히려 수익이 떨어진다. 더군다나 경쟁률이 치솟으면 일반 매매물건과 가격에서 큰 차이가 없다. 반면 경쟁률이 낮으면 수익은 높아진다. 경쟁 상대가 없으므로 최저 입찰가격 수준에서 낙찰된다. 그러나 경매 하수는 사람들이 모여드는 물건만 찾아다닌다.
손자는 “진형陣形은 비정형을 통해 완성된다.
전쟁의 승리는 똑같은 반복이 아니라 끊임없이 형식을 변화시킴으로써 주어진다.”라고 했다.
경매 고수들은 경매 상식과 고정관념에서 벗어난다.
그들은 확실한 것도, 절대적인 법칙도 없다는 사실을 잘 알고 있다.
반면에 경매 하수들은 다른 물건에 전혀 눈을 돌리지 못하고 오로지 아파트만 고집한다.
이렇듯 틀에 갇혀 있으면 경매 부자가 될 수 없다.
낙찰에 성공했느냐의 여부보다는 얼마나 싸게 낙찰했느냐가 중요하다.
공장에 주목하라.
낮은 경쟁률로 고수익을 얻고자 하는 경매 참가자들에게 매력적인 법원 경매 상품 가운데 하나가 공장이다. 공장은 보통 감정가의 50~60% 선에서 낙찰된다.
공장은 낙찰 후 인•허가를 거치지 않고도 기존 시설을 활용할 수 있다.
경매 고수들은 길이 없는 땅도 길이 있는 땅으로 여긴다.
주변의 토지소유자와 부딪치고 협상하며 길을 뚫는다. 경매에 참여할 때부터 길을 만들 수 없다는 생각은 하지 않는다. 투자가치가 없어 보이는 맹지도 그냥 포기하지 않고 길을 만들어내 투자가치를 높인다. 최악의 경우 협의가 안 되어 길을 만들 수 없을 경우에는 법에 호소해 길을 만들기도 한다. 경매 고수가 되려면 길이 없는 땅에도 관심을 가져라.
법정지상권
법정지상권이란 토지의 지상을 사용할 수 있는 권리를 말한다. 법정지상권으로 인정받기 위해서는 3가지 조건에 부합해야 한다.
첫째, 근저당권설정 당시 토지에 반드시 건물이 존재해야 한다.
둘째, 근저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 한다.
셋째, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다. (민법 제36조 참조)
관습법상 법정지상권도 3가지 성립요건에 부합해야 한다.
첫째, 매도 당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 한다.
둘째, 매매 및 기타 다른 원인이 개입됐을 때에는 토지와 건물의 소유자가 달라야 한다.
셋째, 건물을 철거한다는 등의 배제특약이 없어야 한다.
법정지상권은 까다롭기로 유명하지만 철저히 물건을 분석하여 실체를 밝혀내면 고수익을 얻을 수도 있기에 매력적이다.
경매에서 여러 위험성을 간과하는 것은 실패로 가는 지름길이다. 이런 사람들은 결코 경매 부자가 될 수 없다.
가처분
가처분은 부동산의 소유권에 관해 이해관계를 다툴 때 법원에서
판결을 내릴 때까지 부동산의 처분을 금지하는 것이다.
가처분은 선순위•후순위를 막론하고 가장 조심해야 하는 권리다.
선순위 가처분은 당연히 매수인이 인수해야 한다. 뒤에 나오는 가처분은 경매로 소멸된다.
단, 명심해야 할 점은 가처분에는 점유이전 금지, 출입금지, 저당권변경금지, 소유권 이전금지가 있는데, 소유권 또는 선순위 저당권에 대한 ‘원인무효’를 다투는 가처분은 위험하다는 것이다.
기준권리보다 뒤에 나오는 가처분이라도 소유권에 대한 원인무효를 다투는 경우 경매로 소멸되지 않는다. 법원의 최종 판결에 따라 매수인이 인수해야 하는 권리가 될 수도 있다.
경매물건에 가처분이 붙어 있으면 가처분의 원인부터 찾아내는 것이 무엇보다 중요하다.
경매 부자가 되고 싶다면 어설픈 개인의 감각으로만 판단하지 말고,
법에 의지해 철저하게 원인을 파악한 후 접근해야 한다.
경매 부자들은 ‘돈’이 아닌 ‘꿈’을 쫓는 사람들이다.
어떤 어려움이 있어도 돈이 없다는 핑계로 좌절하지 않는다. 그들은 미래의 행복한 부자가 되기 위해 열정을 태운다. 자신이 처한 상황에 어울리는 작은 꿈이 아니라 도저히 이룰 수 없을 것만 같은 큰 꿈을 꾸며, 그것을 실현하기 위해 거북이처럼 느리지만 한 걸음씩 발을 내딛는다. ‘꿈’이 아닌 ‘돈’ 타령만 늘어놓는 사람들은 경매 부자가 될 수 업삳.
그들은 돈 때문에 좌절하고 도전하지 않으며 서둘러서 포기한다.
더욱이 꿈을 사치라고 생각한다.
꿈이 없는 사람에게 성취와 성공은 먼 나라 이야기다.
돈이 없다고 툴툴거리지 마라. 그것은 아무런 도움이 되지 않는다. 현실적으로 힘들어도 굴하거나 항복하지 마라. 그럴수록 더 큰 꿈을 가져야 한다. 꿈은 막연한 소망이 아니다. 원대한 목표를 현실화하는 자극제이자 동기부여다.
경매는 권리분석만이 능사가 아니다. 미래가치가 있는 부동산을 잘 고르는 것부터 시작해서 권리분석, 자금계획의 3박자가 모두 잘 맞아 떨어져야 한다.
일반적으로 다가구•다세대주택은 방 개수 때문에 경매대출 한도가 줄어든다.
따라서 자금계획이 완벽하지 못하다면 방 개수가 많은 주택은 피하는 것이 좋다.
주택임대차보호법에서 보호하는 방 1개당 소액보증금을 공제하기 때문이다.
주택의 경우 담보비율에 경매대출 한도가 아닌 방 개수까지 감안한 경매대출 가능금액을 계산해야 경매에 실패하지 않는다.
경매 고수들은 아무리 물건이 좋아도 자금계획이 확실하지 않으면 움직이지 않는다.
경매에서는 자금사정을 감안해 경매 물건을 골라야 한다.
좋은 부동산을 낙찰받아 놓고도 자금이 부족하면 입찰보증금만 날릴 수 있기 때문이다.
경매대출 (대금납부와 소유권이전등기를 같이 하라)
아파트를 비롯해 주택, 상가, 공장, 여관, 나대지 등 모든 경매물건을 담보로 경매대출을 받을 수 있다.
경매대출을 받기 위해서는
① 대금을 납부한 후
② 소유권 이전을 마치고
③ 근저당권설정을 끝내야 한다.
그라나 이 순서대로라면 경매대출이 아닌 일반 담보대출이 된다.
경매대출은 대금을 납부하기 위해 필요한 자금이다.
다시 말해 소유권을 이전하기 위해서는 대출이 선행돼야 앞선 ①~③의 절차를 마칠 수 있다.
일반적으로 경매로 매수한 부동산은 대금을 납부한 후 소유권 이전까지 대략 일주일이 소요된다. 그러나 집행관 송달이 이뤄질 경우 대금납부 당일에 소유권 이전 및 근저당권 설정이 가능하다. 따라서 경매대출에서 이 모든 진행과정은 대금납부일 하루 만에 이뤄진다.
제1금융권에서는 경매대출 한도를 따질 때 낙찰가격을 기준으로 삼지 않는다.
새로운 담보감정가격으로 한도를 산정한다.
경매 고수들은 자금조달에서도 달인이다.
부족한 돈은 경매대출에만 의존하는 것이 아니라, 전세보증금도 적절하게 이용한다.
경매는 절대로 입찰보증금 10%만으로는 어림없다. 플러스알파를 준비하지 않으면 좋은 기회도, 입찰금도 모두 날릴 수 있다. 그러므로 경매대출금 또는 전세보증금 등의 대출을 준비하는 지혜를 발휘해야 한다. 반드시 입찰보증금과 플러스알파를 준비하라.
감정가의 100% 대출이 가능한 이유
경매대출은 단순히 담보감정가격에 담보비율만 적용하지 않는다.
경매로 매수한 물건이 실질적으로 영업을 위한 사업장으로 사용된다면 담보감정가의 100%까지 가능하다. 이때 매수인이 직접 사업을 영위해야 하며 개인신용등급이 양호해야 한다.
대출금리는 개인의 신용등급에 따라 달라진다. 반면 시세차익이나 임대수익 목적으로 경매대출을 받는다면 상가건물 담보비율로 산정된 대출만 가능하다.
경매대출과 사업자금이 필요한 경우에는 매수한 물건의 사용용도에 대해 정확하게 보여주는 수완이 필요하다.
경매 부자들 중에 경매물건을 매수해 개인사업을 하는 경우도 많다.
경매 부자들은 현재의 가치에 집착하지 않는다.
당장의 시세차익을 노리고 경매에 달려들지 않는다. 꿈으로써 미래를 조망한다. 실수요자들은 땅에 인생을 걸고 꿈을 이루고자 한다. 아무리 환경이 척박하다 해도 미래의 부가가치를 위해 끊임없이 노력한다. 돌밭도 금밭으로 바꾸겠다는 의지가 있는 사람들만이 경매에서 성공할 수 있다.
아무리 돈이 많아도 진정으로 미래를 볼 줄 아는 눈이 없다면 경매 부자가 될 수 없다.
기준권리인 근저당권보다 먼저 전입신고와 함께 확정일자를 받아 놓으면 ‘대항력’이 생기게 된다.
경매 고수들은 세입자들이 약이 되는지 독이 되는지를 구분할 줄 안다.
약이 되는 세입자라도 배당요구종기일을 지나 배당요구를 하면 독이 되는 세입자가 되기 때문에, 세입자가 배당요구종기일까지 정확하게 배당요구를 했는지 확인한다.
만일의 사태에 대비해 대항력이 없는 세입자들까지도 인도명령을 신청해둔다.
약이되는 세입자는 기준권리(근저당권 외)보다 먼저 전입신고와 함께 확정일자를 마친 경우다. 그리고 세입자가 배당요구종기일까지 배당요구를 마쳐야 하고, 매당기일에 전세보증금 전액을 배당받아야 한다. 이때 매수인은 대항력이 있는 세입자의 전세보증금을 전혀 부담할 필요가 없다.
독이 되는 세입자는
첫째, 기준권리보다 먼저 전입신고만 되어 있는 경우다.
이때는 확정일자가 없어 배당요구를 할 수 없기 때문에 매수인이 온전히 전세보증금을 부담해야 한다.
둘째, 기준권리보다 먼저 전입신고를 마쳤지만 확정일자가 기준권리보다 늦은 경우다.
배당요구는 할 수 있지만 배당순위에서 1순위 근저당권에 밀린다. 당연히 전세보증금을 전액 또는 일부라도 배당받지 못하면 매수인이 부담해야 한다.
셋째, 기준권리보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아두었지만 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 못한 경우다.
배당요구를 통해 전세보증금을 배당받을 수 있는 조건을 갖춘 세입자만, 고의든 실수든 배당요구를 하지 않았기 때문에 매수인이 부담해야 한다.
경매 고수가 되려면 세입자를 구분할 줄 아는 능력만큼이나 원활한 의사소통능력이 중요하다.
대항력이 있는 세입자뿐만 아니라, 대항력이 없는 세입자와도 잘 소통해야 한다.
법을 앞세우기보다 대화를 통해 세입자와의 문제를 해결하는 편이 낫다.
경매 부자들은 조급함이 아니라 넉넉한 마음으로 세입자를 대한다.
셰익스피어도 “힘으로 순하게 만들려 하기보다 온화함으로 힘을 발휘하라.”라고 했듯이 세입자를 대하는 데 강함은 약함만 못하다. 그러나 경매 하수들은 넉넉함보다는 조급함이 앞선다.
압류관서 및 이용기관 등의 자동차공매절차에서는 위와같은 기본적조사와 시세조사 이외에 자동차 보관장소를 방문하여 자동차의 상태와 사고유무‧주행킬로수‧몇 년식 자동차인가 등을 점검하고 나서 이상이 없으면 입찰에 참여하여야 될 것이다.
공매나 경매로 매각되는 경우 자동차에 대하여 권리분석은 어려움이 없으나 중고자동차 가격을 정확히 파악하기란 쉽지 않아 보인다. 따라서 중고차의 시세 등을 (1)과 같이 인터넷 상에서 검색하든가 중고매매센터 등에 문의하여 시세파악을 정확히 하는 것이 무엇보다 중요하다.
자동차가 몇 년 식인가, 몇 km를 주행했는가, 차종 등을 선택하여 동종의 차종 등에 대한 가격을 위와 같이 확인하고 투자수익이 있다고 평가되면 현장에 방문하여 차량상태를 보고 판단한다.
자동차공매물건은 압류관서나 이용기관 등이 보관하고, 법원 자동차경매물건 등은 법원 인근주차장에 보관되어 있어서 그 보관장소를 방문 열쇄를 받아서 시동을 걸어본다든가, 사고흔적이 있는가, 차량상태는 어떤가, 몇 km주행인가, 몇 년식인가, 제반옵션 등이 있는가 등을 점검하고 추가로 수리비 등이 예상되면 수리비용, 자동차등록이전비 등을 잘 계산하여 입찰가를 정하여 입찰에 참여하면 된다.
특히, 소유목적이 아니라 즉시 매매하여 시세차익을 올리기 위한 방안으로 입찰시에는 중고차종의 환가성이 좋은가, 매매시 받을 수 있는 자격 등을 잘 분석하여 입찰가를 정하여야 한다.
그리고 소유목적이라도 반드시 자동차를 인도받은 후 전반적인 점검을 받아 운행하여야 한다. 왜냐하면 장시간 정차되어 있던 관계로 자동차 성능에 문제가 있을 수 있어서 매수인의 안전을 해칠 수 있기 때문이다.
●입찰참여방법 및 입찰참가 이후의 절차
1의 절차에서와 같은 물건분석과 권리분석‧수익분석 등을 통하여 입찰가를 결정하고 입찰에 참여하게 되는데 첫째로 이용기관 등의 자동차공매에서 입찰참가 이후의 절차 즉 낙찰받은 이후에는 낙찰일로부터 7일 이내에 계약체결과 계약체결일로부터 7일 이내 대금납부하고 완납 시 소유권이전 및 말소촉탁서를 수령하여 매수자 주소지 관할 시‧군‧구청의 차량등록과 담당자에 갖다 주면 자동차등록원부 상의 압류채권 등을 말소와 동시에 소유권이전 등록이 이루어지고 매수자는 이러한 등록원부를 발급받아서 차량이 보관되어 있는 이용기관에 갖다 주고 자동차를 인도받으면 된다.
그러나 이용기관 등이 시‧군‧구청인 경우에는 매각 이후 계약체결부터 자동차인수까지의 모든 절차가 시‧군‧구청 내에서 모두가 이루어진다.
둘째로 압류자동차공매절차는 압류재산 매각절차와 같이 진행되는데
낙찰받고→ 매각결정과 동시에 매각결정통지서발급 → 매각대금완납증명서(잔대금영수증) → 소유권이전 및 말소촉탁서 수령 → 매수자 주소지 관할 시‧군‧구청의 차량등록과 담당자에 갖다 주면 → 자동차등록원부상의 압류채권 등을 말소와 동시에 소유권이전등록 → 매수자는 이러한 등록원부를 발급받아서 차량이 있는 압류관서 등에 갖다 주고 자동차를 인도받으면 된다.
직장인이 직장에 다녀 20여 년을 아등바등 살아서 애들 다 키우고, 시집장가 보내고 나면, 덩그러니 집 한 채만 남는다는 말이 있다. 그거 하나 갖고 노후대책이 제대로 될 리는 만무하다.
젊을 때 미리미리 재테크에 대한 안목과 시각을 키우고 준비를 해나가야 한다.
언제 생길지 모르는 실탄(목돈)을 장전하게 되는 날, 투자에 들어갈 수 있는 마음의 준비를 하고 있다면, 기회는 그 즉시이고, 방아쇠는 바로 당겨야 한다. 기회가 오면 즉시 투자에 들어가야 한다. 모든 것은 때가 있기 때문이다.
그렇지 않고 마음의 준비가 되어 있지 않은 단계에서 남의 말에만 귀가 솔깃해서 피같이 모은 돈을 투자해서 떼이는 불운을 겪는다면, 그 여파는 인생을 뒤흔들어 버릴 수도 있다.
이제 젊은 분들은 내집마련에 먼저 목표를 두지 말고, 부동산에 투자를 할 수 있는 목돈부터 먼저 만드는 일을 하기 바란다.
1년 동안 모은 종자돈 1천만 원은 경매에서 10배가 되는 물건에 베팅할 수가 있다고 필자는 주변 분들에게 말을 한다. 경매에서 1억은 10억을 베팅할 수 있는 돈이다.
젊은 그대여 주식투자 절대 하지마라
주식의 흐름은 많은 변수에 의해 예측의 정확성을 떨어뜨려 손해를 가중시키는 구조로 되어 있다. 겨우 통장에 몇만 원이 남아 있고 나서야 주식은 재가 손댈 것이 아니라는 것을 깨닫고 바로 손을 Ep기로 마음먹었다.
주식투자를 장기적 관점에서 노후설계를 위한 장기 분산투자를 하는 것이라면, 그것은 권장할 만하지만, 큰돈을 단시간에 벌고자 하는 것이라면 지금도 말리고 싶다.
샐러리맨이여, 자영업 사장님이여, ‘경매’로 미래 대비하라.
사업을 한다고 해서 무슨 큰 돈을 벌 것 같지만, 결국 생활비도 가져오지 못해 처참한 생활을 이어가는 것이 사업자의 현실이다. 봉급쟁이들을 부러워하는 빛 좋은 게살구나 마찬가지다. 이 와중에 그나마 먹고살 정도가 되면 남자들은 딴생각을 하게 된다. 엉뚱한 곳에 돈이 새나가다 보면 사업은 나락으로 떨어져 결국 문을 닫게 된다. 신용불량자라는 오명을 쓰게 되는 것은 물론, 자식농사마져 망치는 결과를 우리 주위에서 얼마나 많이 봤는가?
사업을 할 재목이면 사업을 해야 하고, 월급쟁이를 해야 할 재목은 월급쟁이를 해야 하지만, 무엇이 되었든 재테크에 대해서만큼은 한시라도 빨리 준비를 해두는 것이 필요하다.
경매공부 어떻게 해야 좋을까?
이론을 배우기 위해서 경매 과정을 배우러 다니는 것은 시간낭비에 불과하다. 집에서, 직장에서, 전철에서, 버스에서, 시간 날 때마다 책을 보며 스스로 익히면 된다.
“남과 같이해서는 남 이상 될 수 없다.”라는 말을 가슴에 새기고, 밤을 새워 공부하고 남모르는 열정과 기법을 창안하고 실험하며 경매를 해왔다.“
부자가 되고자 하는 분들에게 말하고 싶다. ‘나부터 먼저 잘살고 봐라.’ 이기적이라고 볼 수도 있지만, 내가 잘살아야 주위 사람을 도와주고 국가를 도와줄 수 있다. ‘열정을 불살라 부자만 돼라.’ 그것이 돈을 벌고자 하는 분들에게는 나와 가정과 국가를 위한 일이 될 것이다.
미국 케네디 대통령의 취임 연설문에는 이런 말이 있다.
‘국가가 여러분을 위해 무엇을 할 수 있는지를 묻지 말고, 여러분이 국가를 위해 무엇을 할 것인지를 먼저 물어 달라.’
상단 메뉴 바에서 ‘셀프 등기 도우미’를 클릭하면 어떤 형태의 등기를 할 것인지 좌측의 메뉴가 나온다. 거기에서 ‘일반등기’ → ‘경락등기’를 클릭하면 팝업창이 열린다.
팝업창 하단 오른쪽에 ‘1단계로 이동’하기를 누르면 서류 작성에 갈 수 있는 창이 열린다.
해당 사항을 클릭하여 작성하고 2단계로 이동한다.
2단계에서는 전 소유자와 현 소유자의 인적 사항을 적어 넣는다.
3단계로 이동하면 준비한 등기부등본 등을 참고로 해서 부동산의 내용을 전부 입력한다.
4단계는 촉탁날짜와 취‧등록세 면제 여부, 말소 사항 체크, 건물일 경우 시가 표준액 등을 체크한 뒤 5단계로 이동한다.
5단계는 경매 취득으로 인해 말소할 등기의 내역을 전부 입력한다.
6단계는 지금가지 작성한 문서를 토대로 자동으로 문서가 생성되어 있다.
◆상단에 ‘문서번호’, ‘비밀번호’를 메모해두어야 한다. 그리고 문서가 제대로 작성이 잘되었는지 재차 확인을 해야 한다. 만약 틀리게 작성하였다면 ‘문서 수정’을 눌러 수정하면 된다.
등기 서류에 첨부할 잔금 납부 영수증의 처리 절차.
법원마다 업무의 차이가 있을지 모르나 매각 잔금 납부 절차는 해당 경매계에서 납부 명령서를 발급받아 접수계에 제출하면 납부서를 발급해준다. 이 납부서와 함께 잔금을 준비하여 법원 내 은행에 납부하면 된다. 등기 서류에 지정한 채권 매입액이 있으면 그것도 같이 매입하여 할인하고 채권번호를 등기 서류에 적어 넣는다. (건물은 2,000만 원 이상만 채권 매입을 한다.)이렇게 하면 경매계에서는 등기소로 촉탁을 하여 1주일 안이면 등기 서류를 받을 수 있다.
유치권이 성립되기 위한 요건
① 유치권은 점유를 하여야 유치권의 효력이 있다.
② 유치권자는 주장하는 채권이 해당 물건에 관한 것이어야 한다.
③ 유치권자가 주장하는 채권은 변제기를 넘겨야만 한다.
④ 점유는 선의에 의해야 하고 채무자의 점유 허락을 받아야 한다.
⑤ 유치권자는 경매개시기입등기일자 이전부터 점유가 있어야 한다.
⑥ 유치권을 주장하는 부동산을 계속 점유하고 있어야 한다.
⑦ 유치권자는 선관주의 의무자로서의 의무를 다하여야 한다.
⑧ 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.
⑨ 유치권자는 부동산을 점유만 해야지 사용을 해서는 안 된다.
‣ 유치권자는 이 9가지 사항을 모두 흠결 없이 조건을 갖추고 있어야 유치권으로 인정받을 수 있다. 과연 이 조건을 다 충족시킬 수 있는 유치권이 얼마나 될까? 아마 거의 90% 이상은 흠결이 있다. 중요한 것은 유치권을 깰 때 바로 이것을 노려야 한다는 것이다.
매각 계획 점검
입찰까지 결정하고 낙찰을 받으면 매각이나 임대를 놓아야 하는데 이럴 때는 어떻게 부동산에 내놓을 것인가를 확인해두어야 한다. 거리가 먼 곳일 경우 일일이 부동산을 찾아다니며 물건을 내놓는 것은 시간과 경비의 손실이 많다.
인터넷을 활용하여 물건을 올리고, 물건 소재지의 부동산 사무실 전화번호를 알아내어 물건 내놓는 법을 살펴보고자 한다.
아파트를 통한 부동산 투자의 시대는 갔다. 갈수록 아파트는 서민주택으로 자리를 잡을 것이고, 그것만으로도 투자의 가치는 급격히 떨어질 수밖에 없다고 할 수 있다.
땅은 다른 부동산과 달리 ‘사두면 돈이 된다’ 식으로 막연하게 접근하면 큰 낭팰르 보게 된다. 또한 땅은 다른 부동산과 달리 정확한 시세가 형성되어 있지 않다.
“땅을 매입하면 제 값을 처주고 사려는 작자가 나서기 전까지는 절대 팔지 않았다. 그렇게 해서 10년 이상 소유하고 있는 땅이 많았다.” - 여든 넘은 노인
“준비된 것이 적다면 남보다 더 많은 발품을 팔아야 하는 것은 당연하다. 남들이 안 보는 물건을 더 많이 보고, 개발 가능성을 검토해야 한다. 그래야 자신의 약점인 준비된 자금 부족을 보완할 수 있다.”
싼 물건을 만나면 어떻게 해서든지 활용 가능한 방법을 찾아야 한다.
“남들이 거들떠보지 않는 땅, 현재의 모습만 보고 쓸모없다고 판단한 땅이라고 할지라도 다시 보고, 궁리하면 값비싼 물건을 만들 수 있다. 만약 좋은 물건을 만들기 위해서 꼭 필요한 땅인데 매물로 나와 있지 않다면? 땅 주인을 찾아가서 설득하고 또 설득해야 한다.”
특이한 물건을 구해 단점을 보완하면, 단점 때문에 싸게 매입한 그만큼이 수익으로 연결된다.
부동산 경매
“경매시장에서 틈새시장을 공략하기 위해서는 준비해야 할 것이 있다.
그것은 바로 토지와 관련된 ‘법 지식’이다.”
법적인 문제를 처리하는데 들어가는 비용과 그 단점을 해결하고 난 뒤에 발생하는 수익을 따져보면 된다. 그리고 난 뒤에 경매에 참여할 것인지, 참여하지 않을 것인지 결정하면 된다. 게다가 법적인 문제 이외에도 기타 골치 아픈 문제를 해결해주는 업체들은 얼마든지 구할 수 있다.
지상권설정 예
토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기부등본을 확인하여 미등기 여부를 살펴보자.
미등기상태라는 것은 불법건축물로서 소유주가 없는 집이라는 것을 뜻했다.
절대 사지 말아야 할 땅들
모든 ‘땅’이 투자 가치를 갖고 있는 것은 아니다.
1.) 신흥 택지지구
2.) 관광지와 관광지 주변 지역
초보자인 경우 관광지 투자는 절대 금물이다. 관광지는 전문가들도 피해가야 할, 첫 번째로 꼽는 땅이다.
* 투자의 원칙은 수요와 공급의 법칙이다. 수익을 올리기 위해서는 개발 폭이나 속도에 비해 공급할 수 있는 땅이 한정되어 있어야만 가능하다.
3.) 도시계획 예정지역
도시계획 지역 내의 땅을 매입할 때는 반드시 관할 시군구청이나 토지공사 등에 현금보상 방식인지 아니면 환지제도 방식인지 확인해야 한다. 현금 보상의 경우, 투자의 적합성이 바로 드러난다.
4.) 경지정리 된 관리지역
네모반듯하게 경지정리가 된 땅은 반드시 지방자치단체 건축과와 지적계에 별도의 확인 과정을 거쳐야 한다. 물론 경지정리가 되어 있지 않거나 지방자치 단체가 아닌, 개인이 실시한 경지정리가 된 관리지역은 안심하고 매입해도 된다.
돈되는 땅은 곳곳에 널려 있다.
1.) 시간이 지나면 매립지도 돈이 된다.
혐오시설만 없어지면 예전의 가격을 회복하는 것은 당연하다.
매립지 투자에서 핵심은 투자 시기와 처분 시기이다. 바로 타이밍이다.
지방자치단체의 홈페이지에 접속하면 매입을 희망하는 땅 주변의 개발계획을 한눈에 파악할 수 있다. 당연히 혐오시설 설치가 예정되어 있으면 매입해서는 안 된다. 정말 ‘묶인 돈’이 되어버리기 때문이다.
◆ 매립장으로 효용이 끝나기 1년 전에서 2년 전쯤에 사두었다가 매립이 끝나고 언론 등을 통해 소문이 나기 시작하는 시점이 처분 시기이다.
기본적으로 땅에 대한 투자는 장기적인 안목과 인내가 필요하다.
또한 지금 다른 사람들이 관심을 갖지 않는 땅이 언제든지 옥동자로 탈바꿈 할 수도 있다는 것을 잊지 말아야 한다.
단, 매립지 투자에서 몇 가지 확인할 것은 있다. 매립지라고 할지라도 지방자치단체가 시행하는 사업인지 아니면 개인 사업가가 지방자치단체에서 위탁을 받아 하는 사업인지는 파악해야 한다. 물론 지방자치단체가 시행하는 사업이어야 이후 공원으로 개발될 수 있다. 또한 매립이 완료되었을 때의 계획도 이미 공시되어 있다는 점을 잊지 말아야 한다.
