참 쉽다 “풍요로운 50년을 열어주는 부동산 재테크 & 투자 상가투자 빠르면 빠를수록 노후가 편해진다. - 김인만 / 전철 지음

 

 

 

독서

참쉽다 “풍요로운 50년을 열어주는 부동산 재테크 & 투자 상가투자 빠르면 빠를수록 노후가 편해진다. - 김인만 / 전철 지음

글, 사진/ 천재영·바빌론 (www.babylonbiz.com)

 

 

 

 

임대 수익률이 중요하다. 

 

임대 수익률은 상가 투자의 중요한 기준이다. 

 

수익률이 높으면 좋지만 그렇다고 무조건 수익률만 좇지 않는다. 

 

 

임대 수익률은 투자 금액 대비 (투자자가 받는) 임대료가 차지하는 비율을 말한다. 

 

‘수익률이 높다’는 임대료가 높거나 투자 금액이 낮다는 의미다. 

 

수익률은 물가 상승률과 대출을 고려하지않고 투자 금액 대비 임대료 비율을 나타내는

명목 수익률, 물가 상승률을 감안한 실질 수익률, 대출을 고려한 순 수익률로 구분 할 수 있다. 

 

 

 

 

명목 수익률 

 

명목 수익률은 우리가 흔히 말하는 임대 수익률이다. 

투자 금액 대비 임대료 비율을 계산한 것으로 물가 상승률과 대출 금액에 따라 편차가 생기지 않아서 상가 수익률을 객관적으로 비교 분석할 때 적합하고 보편적이다. 

 

 

명목 수익률 = 연 임대료 (월 임대료 *12)  / 투자 금액 (매매가 또는 분양가 - 보증금 ) * 100 

 

예를 들어, 매매가 10억 원, 보증금 1억원 , 월세 400만원 상가의 명목 수익률은 5.3%이다.  

 

 

 

실질 수익률 

물가 상승을 감안한 수익률을 실질 수익률이라 한다. 

1995년부터 2015년까지 20년간 평균 물가 상승률이 3% 정도였고 최근 물가 상승률도 3%를 넘지 않으므로 3% 정도로 추정해서 계산하면 무난하다. 

 

실질 수익률 = 명목 수익률 - 물가 상승률 

 

 

 

순 수익률 

투자자들 대부분은 100% 자기 자본으로 투자하는 것이 쉽지 않아서 대출을 활용한다. 

그래서 대출금과 대출이자를 포함해서 순 투자 금액 대비 임대료 비율을 계산하는데 이것을 순 수익률이라고 한다. 

 

 

순 수익률 = 순 임대료 ( 연 임대료 - 연 이자) / 순 투자 금액  (매매가 또는 분양가  - 보증금 - 대출금) * 100