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자되는 데는 땅이 최고다 』- 박성훈 지음

 

 

 

 

아파트를 통한 부동산 투자의 시대는 갔다. 갈수록 아파트는 서민주택으로 자리를 잡을 것이고, 그것만으로도 투자의 가치는 급격히 떨어질 수밖에 없다고 할 수 있다.

 

땅은 다른 부동산과 달리 ‘사두면 돈이 된다’ 식으로 막연하게 접근하면 큰 낭팰르 보게 된다. 또한 땅은 다른 부동산과 달리 정확한 시세가 형성되어 있지 않다.

 

“땅을 매입하면 제 값을 처주고 사려는 작자가 나서기 전까지는 절대 팔지 않았다. 그렇게 해서 10년 이상 소유하고 있는 땅이 많았다.” - 여든 넘은 노인

 

준비된 것이 적다면 남보다 더 많은 발품을 팔아야 하는 것은 당연하다. 남들이 안 보는 물건을 더 많이 보고, 개발 가능성을 검토해야 한다. 그래야 자신의 약점인 준비된 자금 부족을 보완할 수 있다.”

 

싼 물건을 만나면 어떻게 해서든지 활용 가능한 방법을 찾아야 한다.

 

“남들이 거들떠보지 않는 땅, 현재의 모습만 보고 쓸모없다고 판단한 땅이라고 할지라도 다시 보고, 궁리하면 값비싼 물건을 만들 수 있다. 만약 좋은 물건을 만들기 위해서 꼭 필요한 땅인데 매물로 나와 있지 않다면? 땅 주인을 찾아가서 설득하고 또 설득해야 한다.”

 

특이한 물건을 구해 단점을 보완하면, 단점 때문에 싸게 매입한 그만큼이 수익으로 연결된다.

 

동산 경매

 

“경매시장에서 틈새시장을 공략하기 위해서는 준비해야 할 것이 있다.

그것은 바로 토지와 관련된 ‘법 지식’이다.”

 

법적인 문제를 처리하는데 들어가는 비용과 그 단점을 해결하고 난 뒤에 발생하는 수익을 따져보면 된다. 그리고 난 뒤에 경매에 참여할 것인지, 참여하지 않을 것인지 결정하면 된다. 게다가 법적인 문제 이외에도 기타 골치 아픈 문제를 해결해주는 업체들은 얼마든지 구할 수 있다.

 

지상권설정 예

 

토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기부등본을 확인하여 미등기 여부를 살펴보자.

미등기상태라는 것은 불법건축물로서 소유주가 없는 집이라는 것을 뜻했다.

 

 

 

대 사지 말아야 할 땅들

 

모든 ‘땅’이 투자 가치를 갖고 있는 것은 아니다.

 

1.) 신흥 택지지구

 

2.) 관광지와 관광지 주변 지역

초보자인 경우 관광지 투자는 절대 금물이다. 관광지는 전문가들도 피해가야 할, 첫 번째로 꼽는 땅이다.

 

* 투자의 원칙은 수요와 공급의 법칙이다. 수익을 올리기 위해서는 개발 폭이나 속도에 비해 공급할 수 있는 땅이 한정되어 있어야만 가능하다.

 

3.) 도시계획 예정지역

도시계획 지역 내의 땅을 매입할 때는 반드시 관할 시군구청이나 토지공사 등에 현금보상 방식인지 아니면 환지제도 방식인지 확인해야 한다. 현금 보상의 경우, 투자의 적합성이 바로 드러난다.

 

4.) 경지정리 된 관리지역

네모반듯하게 경지정리가 된 땅은 반드시 지방자치단체 건축과와 지적계에 별도의 확인 과정을 거쳐야 한다. 물론 경지정리가 되어 있지 않거나 지방자치 단체가 아닌, 개인이 실시한 경지정리가 된 관리지역은 안심하고 매입해도 된다.

 

되는 땅은 곳곳에 널려 있다.

 

1.) 시간이 지나면 매립지도 돈이 된다.

혐오시설만 없어지면 예전의 가격을 회복하는 것은 당연하다.

매립지 투자에서 핵심은 투자 시기와 처분 시기이다. 바로 타이밍이다.

 

지방자치단체의 홈페이지에 접속하면 매입을 희망하는 땅 주변의 개발계획을 한눈에 파악할 수 있다. 당연히 혐오시설 설치가 예정되어 있으면 매입해서는 안 된다. 정말 ‘묶인 돈’이 되어버리기 때문이다.

 

◆ 매립장으로 효용이 끝나기 1년 전에서 2년 전쯤에 사두었다가 매립이 끝나고 언론 등을 통해 소문이 나기 시작하는 시점이 처분 시기이다.

 

기본적으로 땅에 대한 투자는 장기적인 안목과 인내가 필요하다.

또한 지금 다른 사람들이 관심을 갖지 않는 땅이 언제든지 옥동자로 탈바꿈 할 수도 있다는 것을 잊지 말아야 한다.

 

단, 매립지 투자에서 몇 가지 확인할 것은 있다. 매립지라고 할지라도 지방자치단체가 시행하는 사업인지 아니면 개인 사업가가 지방자치단체에서 위탁을 받아 하는 사업인지는 파악해야 한다. 물론 지방자치단체가 시행하는 사업이어야 이후 공원으로 개발될 수 있다. 또한 매립이 완료되었을 때의 계획도 이미 공시되어 있다는 점을 잊지 말아야 한다.

 

 

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