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『3040세대, 이젠 땅이야! 대박땅꾼 부자 로드맵』 - 전은규

 

 

 

대박땅꾼의 토지연구소  

http://cafe.naver.com/tooza114  

 

대박땅꾼  

트위터: @daebakddanggun

 

 

 

부동산 분야에 유명한 분이면 직접 찾아가서 강의도 듣고 조언도 듣기를 반복했다.

자기가 좋아서 일을 해야지 그냥 먹고 살 목적으로만 일을 하게 되면 결과는 뻔하다.

일이 즐겁지 않아 수동적으로 움직이면 될 일도 안되기 마련이다.

 

필자가 실패를 딛고 올해 대박 행진을 이어갈 수 있는 것은 한 곳에만 투자하지 않고 여러 곳에 다양한 형태로 투자했기 때문이다.

 

필자의 토지 투자는 아직 진행형이다. 대박은 아직 끝나지 않았다. 이제 시작에 불과하다.

앞으로도 토지 투자를 지속할 것이다. 목표 수익을 채운 곳은 욕심 부리지 않고 팔고 새로운 땅을 또 매입할 것이다.

 

 

공동투자 분야도 새롭게 개척하고 싶다. 더 많은 실전을 통해 확신이 생기면 전문 사이트를 오픈할 계획이다.

1~2년 정도 걸릴 것 같다.최종 목표는 백만평의 땅을 갖는 것이다.

 

 

세부 계획도 마련했다. 그 계획을 충실히 실행하고 있다. 목표대로라면 앞으로 10년 정도가 지나면 그림을 완성할 수 있을 것 같다.

물론 많은 사람들이 땅 투자로 부를 축적할 수 있도록 도울 것이다.

여러분을 땅 투자 대박의 세계로 초대한다.

 

 

토지에 투자하려는 투자자가 가장 먼저 생각해야 할 것은 '왜 내가 땅을 사려고 하는가?'다.

 

일반인들은 땅 사는 목적을 분명히 하는 것이 좋다.

땅의 목적에 따라 사야 되는 땅들이 가려지기 때문이다.

필자가 땅을 샀던 이유는 처음에는 '간절함'이었다.

땅은 필자의 인생에서 '단비' 같은 존재였다. 그리고 '희망의 끈'이 됐다.

아직도 필자는 나아갈 길이 멀다. 필자가 53세가 되는 2029년에 땅 100만평을 확보하면, 다시 세상에 베풀고 싶다.

 

 

◆뜨는 토지 인근지역을 살펴라

개별 땅보다 지역을 먼저 보라

토지 투자는 '지역분석'과 '개별분석'을 통해 투자가 나름대로 토지 가격과 용도를 가늠하고, 투자하게 된다.

지역분석이란 그 토지가 속한 지역(동네)을 분석하는 것이고, 개별분석이란 그 토지 자체를 분석하는 것이다.

 

 

◆지역분석을 다른 언어로 하자면 '입지'다. 토지 뿐만 아니라 부동산 투자에서 가장 중요시 하는 것이 '입지'다.

입지는 강조하고 강조해도 토지투자에 있어서 중요한 요건이다. 새로 신설되는 역사 예정지는 어디인지, 개발호재와 얼마나 가까운지, 정책 수혜를 받는 지역인지, 교통편은 좋은지, 편의시설은 가까이 위치해 있는지, 주변에 잘 발달된 상권이나 대기업 및 산업단지가 들어서 있는지 등 모든 것이 입지와 연결돼 있다. 입지만 잘 선택하면, 투자의 90%는 성공한 셈이다. 땅값 또한 이들 요소로 인해 상승한다.

 

 

 

 

◆큰 기회는 개발 예정지 주변에 숨어 있다

토지의 고유한 특성 가운데 '인접성'이 있다.

인접성이란 말 그대로 '붙어있다'는 뜻이다. 하나의 토지는 반드시 다른 어떤 토지와 붙어 있는데, 이를 인접성이라고 한다.

 

이런 인접성 때문에 어떤 하나의 토지는 그 주변 토지의 영향을 받는다.

특히, '가격'과 '용도'에서 크게 영향을 받는다.

 

주변 토지가 농업용으로 이용되고 있으면 내 토지도 농업용으로 이용할 수 밖에 없고, 주변 토지가 상업용으로 이용되고 있으면 내 토지도 상업용으로 이용하게 된다. 또 주변 토지의 가격이 높으면 덩달아 내 토지의 가격도 높게 형성된다.

 

 

따라서 토지에 투자할 때에는 매수할 땅만 보는 것이 아니라 주변 토지의 성격부터 살펴봐야 한다.

 

 

흔히 사람들은 개발예정지역으로 공시된 곳이나 현재 한참 뜨고 있는 지역에 관심이 많다.

그런데 개발정보가 공개적으로 발표된 지역이라든가, 현재 여론에 오르내리는 지역은 이미 부동산 가격이 오를 만큼 올랐다.

 

 

따라서 이런 지역에 투자하려면 상당한 자금이 필요하다.

그리고 이런 지역은 대부분 거래에 따른 규제가 많다. 이런 경우에는 해당 지역보다는 그 인근 지역(주변 지역)으로 눈을 돌려보는 것이 좋다.

 

 

 

◆길 따라 투자하라

예전부터 길이 뚫리면 그 곳에 집이 생기고, 사람이 하나 둘씩 모여들면서 마을이 생겼다.

길 따라 상점도 열리고, 장터가 생겼다.

 

상권도 형성됐다. 업무시설도 들어선다. 유동인구와 상주인구가 증가하고, 비좁은 도로는 넓은 도로로 확충된다.

사람들이 생활하기 편리한 문화시설 도로, 학교 등 인프라가 구축되면서 하나의 도시로 발전한다.

고속도로 나들목 무조건 오른다.

 

 

지금도 마찬가지다. 새로 신설되는 도로 주변의 땅은 왕래가 많아지면서 투자가치가 높아진다.

투자자들은 앞으로 개통 예정인 고속도로 나들목 주변에 관심을 갖는 것이 좋다.

나들목 주변은 토지 투자처로써 리스크가 낮은 투자처이자 지가 상승이 높은 지역이다.

 

 

특히 나들목 주변은 교통이 편리해 물류 창고 부지나 공장 부지로 투자가치가 높다.

새로 개통되는 전철도 토지 투자자라면 단연 관심을 가져야 한다.

 

 

그렇다면 토지 투자자들이 고속도로 전철과 같은 교통 계획에 대한 정보를 어떻게 알 수 있을까.

길 주변에 투자하기 원하는 투자자들은 국토해양부가 발표한 대도시권 광역교통기본계획을 찾아볼 것을 권장한다.

고속도로 나들목 주변은 땅 투자처로 유망하지만, 고속도로와 접해 있는 땅들은 투자가치가 떨어지는 땅들이다.

 

◆인구가 늘어나는 지역 노려라

 

부동산 투자에 있어, 인구가 증가하는 지역에 투자하는 것은 당연하다.

인구가 증가하면, 기반시설이 갖춰지면서 그 지역의 주거와 상권이 활발해진다.

해당 지역의 인구 현황은 해당 시, 군의 홈페이지에 들어가면 자세히 나와있다.

최근 몇 년간 인구 증가 감소 현황까지 나와 있다.

초보 투자자들은 입지만 보고, 개발호재만 보고 덜컥 땅을 사지 말고,

해당 홈페이지에 가서 최근 3~5년간 인구 증감 추세를 살펴보는 것이 중요하다.

 

◆시 승격 지역 눈여벼 봐라

부동산 업소가 늘어나는 지역에 주목하라

토지 투자자들이 관심 있는 지역에 투자할 때는 여러 가지를 살펴봐야 한다.

그중 하나가 바로 현지 부동산 중개업소 개수를 파악하는 것이다.

투자자들은 어떤 지역에 부동산이 지금 생겨나고 있는지 주시해야 한다.

 

◆현장이 기회를 만든다

참고로, 지도, 지적도 토지이용계획확인원, 나침반, 편한 운동화 등이 기본적으로 필요한 준비물이다.

토지 투어 적극 활용하자

지금도 차 한 켠에는 장화, 운동화 등 종류별로 6켤레가 놓여 있다.

필자는 방에 붙어있는 지도를 보고 어떤 지역을 갈 것인지 정한다.

필자는 방 한쪽 벽면 전체를 지도로 도배해 놨다.

 

 

 

 

◆토지보상지역 주변을 노려라

토지보상금 대토 지역은 'Yes!'

지목변경 마법의 힘을 믿어라

임야가 전(田)되면 돈된다

군사시설보호구역 해제되면 땅값 급상승

 

◆팔기 힘든 땅 절대 사지 마라

땅은 주택과 달리 일반적으로 정해진 면적이 없다.

또 시세도 없다 땅은 대략적인 시세만 존재하지, 실제 토지가격은 그 땅을 팔려는 주인 마음대로 정해진다.

지구상에 마음에 드는 땅이 그 땅 하나밖에 없다면, 그리고 그 땅을 꼭 사고 싶다면, 땅 주인이 달라는 대로 주고서라도 그 땅을 사야 한다.

하지만 그 땅이 꼭 필요한 몇몇 기업체나 사업체들을 제외하고는, 하나의 땅만을 고집하는 투자자들은 많지 않다.

땅을 사본 적이 없는 초보 토지 투자자들의 경우 투자 금액이 총자산의 70%를 넘거나

3억원 이상의 투자금으로 토지를 매입하려는 투자자는 가급적 투자를 말리고 싶다.

 

◆길 정확히 빨리 찾는 방법

 

위성지도•지적도 합성하기

준비물

1.인터넷 익스플러

2.포토샵 (7.0한글 버전)

3.캡쳐프로그램 (*PicPick)

 

과정 1. 위성지도와 지번도의 캡처

①위성지도의 캡처 -

http://local.daum.net 으로 들어갑니다.

(원하는 지번과 축척을 선택합니다. 표시된 지역을 중심으로 캡처합니다.)

 

 

※지번도의 캡처는 http://luris.mltm.go.kr(토지이용규제서비스)를 통해서 가능합니다.

그러나 http://www.onnara.go.kr (온나라)가 접속이 더 원활하다.

 

과정 2. 준비된 위성지도와 지번도의 캡처 결과물 포토샵으로 합치기.

①먼저 두 개의 결과물을 포토샵으로 불러옵니다.

 

  불러오는 방법은 파일을 직접 끌어다 붙여도 되고, 메뉴-파일-열기의 과정을 통해 불러오셔도 됩니다.

 

 

②불러온 파일중 지번도의 색상을 변경합니다. 단축키 세 개만 암기하시면 됩니다.

 

-단축키 1: 컨트롤키와 시프트키를 누른 채로 U를 눌러줍니다.

 

(CTRL+ALT+U, 흑백변환)

 

-단축키 2: 컨트롤키를 누른 상태로 I를 눌러줍니다. (CTRL+I, 흑백반전)

 

위성지도가 어두운 색이라 지번의 글자를 흰색으로 보기쉽게 하기위한 작업입니다.

 

-단축키 3: 컨트롤키와 알트키를 누른 상태로 지번도를 클릭한 채 위성지도로 옮겨 갑니 다.

 

③합쳐진 위성지도와 지번도를 색상조절을 통해 합칩니다.

 

-오른쪽 네 번째 박스의 표준이라는 콤보박스를 열어 “Linear Dodge"를 선택합니다.

 

-불투명도를 이용하여 선명도를 조정해 봅니다.

 

 

④도로와 필지의 모양등을 고려하여 지번도와 위성지도를 일치시킴

 

 

⑤필요한 부분만큼 잘라서 저장하면 완료

 

-jpg가 사용하기 편하므로 jpg로 저장.

 

●첨단기기로 땅 찾는 법

 

내가 사용하는 장비는 대략 4가지 정도이다.

 

나침반과 지도는 당연한 것이고, 위성 인터넷이 가능한 노트북, 네비게이션, 등산용 GPS 그리고 GPS정보 기록 가능한 디지털카메라를 사용한다.

 

 

①위성인터넷이 장비된 8인치 노트북, 전국 어디서나 위성지도를 볼 수 있다.

위성인터넷 사용료는 월 3만원 정도이다.

 

 

②네비게이션을 3대 사용한다.

(요즈음 네비게이션은 업데이트도 잘되고 거의 모든 지역은

2대 정도 사용하면 큰 무리 없이 찾아갈 수 있다.)

 

 

③등산용GPS는 차량이 접근하기 어려운 곳을 답사할 때 꼭 필요하다.

량이 접근 가능한 곳은 내비게이션이면 문제없지만, 임야를 답사 때는 한계가 있다. 특하, 익숙지 않은 곳이 임야답사는 현장에 가도 정확히 어디 인지 알기가 힘들기 때문에 등산용 GPS의 도움을 많이 받는다. (G사의 GPS는 현재의 높이•고도 변화 등 임야의 세세한 정보까지 덤으로 얻을 수 있어 아주 활용도가 높다.)

 

 

④GPS 정보가 입력되는 디지털카메라 → 농지나 임야에 투자하기 위해 답사를 가면 반드시 현장 사진을 전부 찍어오는 편이다. 현장에는 다양한 변수가 있고 현장 사진을 찍어오지 않으면 돌아와서 정확한 현장감을 느끼기 어렵기 때문이다.

 

요즈음 디지털 카메라는 촬영 장소 정보가 정확히 기록된다. 많은 도움이 되는 것은 두말하면 잔소리다. 최근에는 파노라마기능이 있어서 3장을 연속으로 붙여서 보여주기 때문에 토지 임장 사진으로 최적의 효과가 나온다.

 

 

●토지경매 이것만은 알자

  

감정가격: 감정평가사가 감정평가를 잘못했거나, 주변 시세를 잘 파악하지 못할 경우가 있다. 특히 토지는 개별 특성이 강해 그럴 가능성이 높아진다.

 

 

●토지이용계획확인원 반드시 떼어봐야

 

토지는 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역 등 각종 공법상의 규제 사항들이 많다. 이들 구역은 관련 법률에 따라 개발에 제약이 따른다.

 

 

●농지취득자격증명원 발급 여부도 따져봐야 한다.

 

 

 


대박땅꾼 땅투자 로드맵

저자
전은규 지음
출판사
제이에스아이미디어 | 2010-08-15 출간
카테고리
경제/경영
책소개
차세대 토지 전문가 대박땅꾼 전은규가 들려주는 땅테크 노하우!떠...
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