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부동산 투자 지방 소도시 지역 분석법 (인구 30만 이하) 

 

10동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

 

 

 


첫 번째는 30만 이하 지방 소도시를 분석하는 경우다. 
수도권에도 30만 이하의 도시들은 있다. 

 

하지만 수도권과 지방의 도시는 다르다. 
수도권은 서울이라는 중심에 따라 입지가 형성되지만 지방 소도시는 자체적인 입지를 갖게 되기 때문이다. 
물론 지방 소도시 주변에 큰 도시가 있

 

 


지방 소도시는 기본적으로는 다음의 순서에 따라 입지를 분석한다.




첫째, 네이버 또는 다음 지도에서 지적도를 눌러 색상을 확인한다

분홍색과 보라색 부분이 상업지구다. 
마을이 커지면 상업지구가 생기고 상업지구 주변으로 사람들이 몰리게 된다. 

상업지구모양이 반듯하지 않고 삐죽삐죽하다면 오래전부터 형성된 곳이라고 보면 된다. 


네이버 지적도 링크 





지적도를 보면 도시가 어디에서 시작해 어디로 확장해나가는지 예상할 수 있다.

 

 

 



둘째, 택지개발지구를 찾자

택지개발지구는 구도심에서 외곽으로 생기기 마련인데 

지금 현재 만들어지는 곳이 있고, 

10년이나 20년 전에 만들어진 곳도 있다. 새롭게만들어지는 곳은 지도에 잘 표기되어 있지만 

이미 구도심이 된 곳은 흔적을 찾기 어렵다. 

 

 

찾는 방법은 지도의 노란색 도로를 보는 것이다. 

 

왕복 4차선 이상 도로가 노란색으로 표시되어 있는데, 노란색이 촘촘하고 반듯한 곳 그리고 노란색 내부에 2차선 도로가 반듯한 곳은 택지개발로개발된 곳이라 보면 된다. 

 

사람들은 구도심보다 택지개발지구를 좋아한다는 것을 명심하자.





셋째, 시청의 위치를 살펴보자


시청은 위치상으로 도시의 중간쯤에 있는 경우가 많다. 많은 사람이편하게 방문할 수 있어야 하기 때문이다. 

 

시청이 오래되고 공간이 좁으면 택지개발지구나 신도시로 이전하는 경우도 있다. 

 

시청의 위치를 보면 이 도시의 시작이 어디인가를 가늠해볼 수 있다

 

 

 

 

넷째, 법원 자리를 찾아보자

 



법원은 시청보다 사이즈가 작고 가볍다. 그래서 인근 지역이 택지개발지구로 

개발되면 외곽으로 나가는 경우가 많다. 

 

법원이 들어선 자리는 다른 곳보다 기본적으로 학구열이 높다. 

그 수요를 겨냥한 학원들도 많이 들어서게 된다.

 

 

 

 

 

 

다섯째, 시외버스터미널을 찾자

 



지하철이 없는 지방 소도시는 시외버스터미널이 중요한 역할을 한다. 

터미널 인근에는 숙박시설이나 쇼핑몰 같은 편의시설이 자리 잡게된다. 

 

춘천 시외버스터미널 인근에도 이마트, 롯데마트, 메가박스 같은
상권이 형성돼 있다. 

 

 

다른 지역들도 다르지 않다. 시외버스터미널의 입지는 학군이 좋고 

조용하게 살 수 있는 곳은 아니지만 편의성을 추구하는 사람들에게 인기가 있는 곳이다. 

 

 

 

서울에는 터미널이 많다. 그중에서 고속버스터미널은 한 곳인데 바로 반포에 있다. 

 

 

터미널이 있다는 말은 그만큼 외부에서 들어오기 편하도록 교통 환경이 갖춰져 있다는 말이

다. 

 

따라서 이곳을 중심으로 교통 계획이 구상될 수밖에 없다.

 

 

 

 

 

 

 

여섯째, 영화관· 백화점· 대형마트·아울렛을 검색해보자

 



CGV, 메가박스 등의 영화관을 검색해보면 상업지구 중에서도 어디가 활성화되어 있는지 알 수 있다. 

영화관 주변으로 먹거리와 쇼핑가가 형성되어 있을 확률이 매우 높기 때문이다. 

 

백화점, 마트, 아울렛도 함께 살펴보자.




 

 

일곱째, 학원가가 형성된 곳을 찾자

 



지방은 학군 수요가 서울만큼 많지는 않다. 따라서 학교에 따라 

그렇게 심한 차이를 보이지 않는다. 

 

하지만 공부를 시키고자 하는 열기는 에디에나 있다. 

인기 좋은 중학교를 찾아내는 것도 좋지만 그것보다 학원가가 형성된 곳이 

 

어디인가를 찾아내는 게 더 중요하다. 

 

 

입지의 가격에 영향을 많이 주기 때문이다. 

 

 

 

서울은 대치동, 목동, 노원구 중계동에 학원가가 밀집되어 있으며 

다른곳보다 시세가 높은 편이다.

학원가를 찾는 방법은 쉽다. 아주 유명하거나 요즘 뜨고 있는 

수학학원, 영어학원 이름으로 검색해보면 된다. 

 

그것도 아니면 단순히 '수학학원'으로 검색해봐도 된다.

 

 



마지막으로, 평당가 높은 아파트를 찾아보자

평당가 높은 아파트가 어디에 있는지 찾아보면 지금까지 조사한 입결과와 

유사한 결과가 나올 것이다. 

 

 

 

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